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용산 천지개벽

용산정비창 일대에 대한 국제업무지구 개발이 10년 만에 다시 추진된다. 특히 이번 개발을 통해 용적률 1500%를 초과하는 초고층 마천루도 건설한다고 하는데, 전문가들은 롯데월드 타워를 넘어서는 랜드마크 건설도 충분히 가능하다고 보고 있다. 1일 서울시에 따르면 시는 약 50만㎡ 규모의 용산국제업무지구를 '융복합 국제도시'로 만들겠다는 구상을 지난달 26일 밝혔다. 이번 개발대상 부지는 여의도 공원의 2배, 서울광장의 40배에 이르는 규모로, 코레일이 전체 부지의 72%를, 국토부(23%)와 한전 등(5%)이 나머지를 소유하고 있다. 서울시 구상에 따르면 용산정비창 일대는 초고층 마천루 사이에 드넓은 공원과 녹지가 펼쳐지고, 글로벌 하이테크 기업이 입주하고 싶어하는 아시아의 실리콘밸리로 거듭난다. 특히 시는 이 과정에서 서울시 최초의 '입지규제최소구역'을 지정, 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 즉 현재 가장 높은 제2롯데월드 555m(123층)보다 더 높게 지을 수 있다는 의미다. 최대 용적률과 층수는 개발계획이 확정되는 과정에서 구체화하고, 내년 상반기쯤 민간이 사업을 진행하면서 확정된다. 오세훈 서울시장은 "용산국제업무지구와 비슷한 미국 뉴욕의 허드슨 야드는 최대 3300%까지 허용하고 있고, 평균 용적률이 1800% 이상"이라며 "국제업무지구 상징성과 서울을 대표하는 경관 창출을 위해 높이 제한은 최소화하면서 통경축, 보행축과 주변 지역을 고려한 입체적인 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정"이라고 말하기도 했다. 서울시 관계자 역시 "롯데월드타워보다 높은 건물이 들어설 수도 있을 것으로 본다"면서도 "다만 구체적인 높이는 사업성 등을 따져 민간과 결정해야 한다"고 설명했다. 전문가들은 서울시의 용적률 1500% 이상의 초고층 랜드마크 계획은 충분히 현실성이 있다고 보고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "충분히 현실성이 있다. 원래 국제업무지구는 계획상 상업지구이기 때문"이라며 "원래 상업지구는 용적률에 대한 제한 부분들이 전향적으로 풀어지는 경우가 있다"고 설명했다. 이어 "다만 (용적률이) 1500%냐, 3000%가 되느냐가 문제인데, 국제업무지구 개념이 맞다면 글로벌 세계시장에서 경쟁력 있는 도시 구축을 하는 차원"이라며 "세계 주요 도시에서의 핵심지가 용적률을 어느정도 받고 있는지를 보면 1500%, 3000% 이렇게도 받는다. 그곳에서 생긴 부가 효과를 일반 대중, 국민들에게 안분할 수만 있다면 합리적인 형태가 되는 것"이라고 말했다. 또 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "'입지규제최소규역'은 기존 상업지역의 최대 용적률 등을 넘어설 수 있는 제도"라며 "같은 사업지에 고밀개발이 이루어지면 그만큼 공간효율성과 수익성 등이 늘어나는데, 여기에 기반시설율을 부과함으로써 공공성을 확보한다는 재밌는 컨셉"이라고 평했다. 아울러 "이렇게 만들어진 건물은 계획단계에서 '랜드마크'라는 이름을 붙일 가능성이 높은데, 단순히 하나의 건물이 아니라 더 넓은 사업지를 대상으로 적용하면 어떤 결과가 나올지 궁금하다"며 "건축물의 외형과 스카이라인 등으로 도시경관이 형성되기 때문"이라고 말했다.

고가혜 기자 | 강세훈 기자 | 박성환 기자

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