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갭투자 역풍

"2년 전에 전셋값이 워낙 올라 계약 만료 이후 보증금을 돌려주려면 최소 3~4억원이 더 필요합니다." 지난달 31일 서울 동작구 흑석동 흑석한강푸르지오 단지 내 공인중개업소 대표는 "역전세난이 심해지면서 세입자에게 보증금을 제때 못 돌려줄 것 같다며 상담을 신청하는 집주인들이 많아졌다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "세입자가 집주인에게 재계약 때 하락한 만큼 보증금을 일부 돌려달라거나, 전세 대출 이자를 매달 입금해 달라고 요구를 하고 있다"며 "전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'로 집을 산 집주인들이 매달 이자를 내주는 방식으로 계약을 연장하고 있다"고 전했다. 주택임대차 시장에서 '갭투자' 후유증이 거세지고 있다. 전세 시세가 2년 전 계약 당시 보다 큰 폭으로 하락하면서 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 역전세난이 심화하고 있다. 특히 전세를 끼고 집을 사들인 갭투자 집주인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있다. 갭투자로 주택을 매입한 집주인이 기존 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 위해서는 새로운 세입자와 전세 계약을 맺어야 한다. 하지만 금리가 급등하면서 시장이 분위기가 달라졌다. 기준금리 인상으로 전세 대출금리가 크게 오르면서 전세 대신 월세를 선호하는 세입자들이 늘어나면서 전셋값이 하락했다. 여기에 매매 거래가 사실상 중단되면서 집주인들이 매매 대신 전세로 돌리면서 시장에 전세 물건이 증가했다. 부동산 경기 위축으로 서울 아파트 평균 전셋값은 꾸준히 하락하고 있다. 상대적으로 주거 선호가 높은 강남구 아파트트가 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 전국 전셋값 1위 자리에서 내려왔다. 전국 아파트 전셋값 1위는 서초구로 3.3㎡당 아파트 전셋값은 3486만5000원으로 집계됐다. 부동산 정보제공업체 '경제만랩'이 KB부동산의 주택가격동향을 분석한 결과에 따르면 지난달 서울 3.3㎡당 아파트 평균 전세가격은 2285만5000원으로, 지난 1월(2398만3000원)과 비교하면 4.7%(11만7000원) 하락했다. 서울 25개 자치구 중 3.3㎡당 아파트 평균 전셋값이 가장 크게 줄어든 곳은 강남구로 나타났다. 지난 1월 3.3㎡당 평균전세가격은 3700만7000원이었지만, 3월에는 3411만3000원으로 289만4000원(7.8%)이나 떨어졌다. 이어 ▲동작구 2501만4000원에서 2318만9000원(7.3%) ▲강북구 1768만6000원에서 1650만8000원(6.7%) ▲송파구 2896만9000원에서 2751만4000원(5.0%) 각각 하락했다. 상황이 이렇다 보니 지난해 이른바 '악성 임대인'이 전세보증금을 제때 돌려주지 않아 발생한 사고 금액이 4000억원을 넘은 것으로 나타났다. 전세보증금 반환 사고 중 약 40%가 이런 악성 임대인 소유 주택에서 발생했다. 지난해 HUG의 전세보증금 반환 사고액은 1조1726억원으로 집계됐다. 총 5443가구의 임대인이 보증금을 제때 돌려받지 못했다. 이 중 악성 임대인 보유 주택이 37%(2,037가구)에 달하는 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 자료에 따르면 '집중관리 다주택 채무자'의 보증사고 액수는 지난해 4382억원으로, 전년보다 827억원 증가했다. 악성 임대인의 보증 사고액은 ▲2018년 30억원 ▲2019년 504억원 ▲2020년 1871억원 ▲2021년 3555억원으로 매년 급증하고 있다. 사고액은 4년 만에 무려 146배 증가했다. 전문가들은 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면서 세입자들의 피해가 앞으로 더 늘어날 수 있다고 경고했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "현재 전셋값 하락률이 매매 가격 하락률보다도 가파르고, 서울과 수도권 지역에 올해 입주 물량이 많은 데다, 고금리 기조가 이어지면서 당분간 전세시장의 약세가 불가피하다"며 "집주인이 세입자에게 제때 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 이어질 것"이라고 설명했다.

박성환 기자 | 강세훈 기자 | 홍세희 기자

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