[리츠시대④] 투자 리스크는

[서울=뉴시스] 김동현 기자 = 저금리 기조 고착화와 주식시장 불확실성 확대로 최근 관심이 높아지고 있는 리츠(REITs)도 리스크가 존재한다.

7일 금융투자업계에 따르면 리츠의 리스크 요인으로는 ▲주식시장 회복기에 취약자산으로 분류 ▲부동산 자산과의 연동 ▲오피스 리츠의 공실 우려 등이 먼저 거론된다.

주식시장 회복기에는 배당수익률이 아니라 투자수익률이 더 중요해질 수 있는데 리츠는 투자수익률이 다른 종목에 비해 낮을 수 밖에 없어 취약 자산이 될 수 있다.

실제로 2016~2017년 일본과 미국 주식시장은 회복세를 보였지만 리츠의 수익률은 시장 평균 수익률을 하회하는 언더퍼폼 현상을 보이기도 했다.

국내 주식시장이 상승세를 보일 경우 연간 5~6% 수준의 배당수익률을 받아도 리츠 투자자들은 상대적으로 손해를 보고 있다는 생각이 들 수도 있다. 이때 투자자들의 투자금 회수가 몰리면 주가가 큰 폭으로 떨어질 가능성도 높다.

또 부동산이 위험하면 리츠도 위험하다는 것도 단점으로 꼽힌다.

2007~2008년 글로벌 금융위기 당시 미국과 일본의 주가 지수와 리츠 수익률을 살펴보면 부동산 가격 폭락이 리츠의 수익성 악화로 연동돼 리츠는 주가 지수보다 더 높은 변동성을 보였다.

부동산 개발리츠, 자산가치를 노리고 차익 실현을 목표로 부동산 수익증권에 투자한 재간접형 리츠, 대출을 직접 일으켜 이자수익을 취하는 모기지 리츠 등이 당시 언더퍼폼 현상을 보인 리츠다.

부동산 자산 가치도 따져봐야 할 요소로 꼽힌다.

롯데리츠의 경우 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛 8곳(점포수 기준 10개 점포)에 투자를 하고 있지만 잠실 롯데월드와 롯데월드타워 등 알짜 부동산은 모두 빠져 있다.

롯데리츠는 롯데쇼핑으로부터 매년 상승하는 임대료를 받아 투자자들에게 안정적인 배당을 준다는 계획인데 백화점과 마트에서 실적이 하락할 경우 임대료 인상이 가능할 지 의문이다.

리츠가 어떤 자산에 투자를 하고 있는 지 해당 자산 가치 상승에 따른 안정적인 배당을 받을 수 있는 지 확인을 안하고 투자를 할 경우 낭패를 볼 가능성도 있다. 

리츠가 신규 자산을 편입할 경우 불확실성이 나타날 수 있다는 점도 리츠가 내재하고 있는 리스크로 꼽힌다.

예를 들어 롯데리츠의 경우 지분 50%를 보유하고 있는 롯데쇼핑이 의결권을 보유하고 있지 않아서 나머지 50%의 투자자들이 신규 자산 편입 여부를 결정해야 하는 구조로 이뤄져 있다. 

하지만 투자자 입장에서는 편입을 하려는 자산이 우량자산인지 아닌지 판단할 수 있는 근거가 부족하고 신규 자산 편입을 유보할 경우 배당이 줄어들 수 있어 찬성표 거수기로 전락할 수도 있다.

즉 우량 자산이 아닌데도 불구하고 새로운 자산을 편입하는 데 큰 어려움이 없을 수 있고 이에 따른 손실과 책임은 투자자들의 몫으로 돌아갈 수 있다는 뜻이다. 

오피스 빌딩에 투자하는 리츠의 경우 공실 리스크를 염두해야 한다. 외국계 자본이 유입된 대형 오피스 빌딩의 경우 외국계 자본 이탈이 나타날 경우 공실 확대가 빠르게 진행될 수 있어 임대료 수익 축소는 물론 리츠 수익 악화가 나타날 수 있다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "최근 국내 주식시장의 불확실성 확대와 정부의 저금리 기조 유지에 따라 리츠의 퍼포먼스가 좋지만 너부 단기적인 주가 슈팅이 나타났으며 주식시장이 긍정적으로 선회할 경우 투자 수익률이 악화될 수 있다는 리스크는 반드시 인지해야 한다"고 조언했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]