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"30% 하락" vs "언제든 반등"…전문가들 집값 '갑론을박'

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등록 2020-04-04 06:00:00
전문가 6인 부동산 시장 긴급진단
"2~3개월 후부터 본격 집값 하락"
"실거래가 기준 30% 하락할 수도"
"기대심리 여전, 언제든 반등 가능"
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[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워에서 서울도심 아파트가 보이고 있다. 2019.12.15.  bluesoda@newsis.com
[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 서울 아파트값이 9개월여 만에 하락세로 돌아섰다.

12·16 대책, 2·20 대책 등 정부의 강도 높은 규제로 가뜩이나 위축된 시장이 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 충격까지 겹치면서 서울 아파트값 흐름이 반전된 것이다. 

뉴시스는 4일 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수, 박세라 신영증권 연구원, 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수), 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장, 양지영 R&C연구소 소장, 이광수 미래에셋대우 선임연구위원 등 부동산 전문가 6인(가나다 순)에게 향후 부동산 시장 전망을 들어봤다.
 
부동산 전문가들은 코로나19 사태가 앞으로 경제에 어느 정도 충격을 줄지가 향후 집값 조정 폭과 기간에 최대 변수가 될 것이라고 입을 모았다.  
 
특히 코로나19 확산에 따른 경기침체가 본격화되면서 당분간 부동산 시장이 침체기에 접어들 것이란 의견이 우세한 것으로 나타났다.

서울 아파트값이 4~5년간 가파르게 상승하며 가격 부담이 커진 상황에서 터진 코로나19 대형 악재로 당장 다음 달부터 본격적인 집값 하락세가 나타나고 실거래가 기준으로 30% 이상 하락할 수 있다는 전망도 나왔다.

반면 부동산 투자 수요가 여전히 높은 만큼 조정 폭이 크지 않고 코로나19 사태가 빠른 시일 내에 진화될 경우 반등이 나타날 수 있다는 전망도 나왔다. 

◇고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 "조정 크지 않을 수도"

"최근 집값 움직임과 코로나19 사태가 연동된 것은 분명한 것 같다. 코로나19 사태가 장기적으로 이어진다면 부동산 가격은 조정을 크게 받을 수밖에 없다. 다만 백신이 개발되거나 면역력이 갖춰져서 경제활동이 살아난다면 집값 조정이 크지 않을 것이다.

지금 부동산 시장에서 가장 중요하게 봐야 할 것은 거래량이다. 본격적인 집값 하락의 전제는 거래량이 줄어들지 않으면서 가격이 떨어지는 것이다. 월평균 100건의 거래가 이뤄지던 단지에서 최근 한 달에 1~2건 거래가 이뤄진 것을 놓고 가격 하락이라고 얘기하는 것은 일반화의 오류다.

거래량이 줄어들지 않으면서 가격이 떨어지면 집값 조정으로 볼 수 있지만 아직까지는 거래량이 많지 않다. 파는 사람도 없고, 사는 사람도 움직이지 않고 있다는 것이다. 지금은 시장경제 원리에 의해 가격이 떨어진 것으로 보긴 어렵고 정부 규제 때문에 거래량이 줄어든 상황으로 봐야 한다.

코로나 사태가 어떻게 진행될지에 따라 부동산 시장 영향도 크게 달라질 것으로 보인다. 코로나19 사태로 인해 불확실성이 커졌기 때문에 당분간 주택 매입에 신중해야 한다."

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[서울=뉴시스]2일 한국감정원에 따르면, 지난달 30일 기준 서울 아파트 매매가격은 지난주 대비 하락 전환했다. (그래픽=안지혜 기자)  hokma@newsis.com
◇박세라 신영증권 연구원 "적어도 올해 말까지는 조정"

"코로나19 사태가 발생하기 전에는 조정기간을 올해 상반기, 길면 가을 정도로 예상을 했었는데 코로나19 사태가 불거지면서 전반적인 경기 침체 우려가 나오는 상황이라 조정 기간이 길어질 것 같다. 적어도 올해 말까지는 조정이 이어질 것으로 보인다. 올해 상반기 중에 정책적인 변화가 이뤄져야 조정 기간이 짧아질 것으로 예상한다.

과거 2008년 글로벌 금융위기 당시에는 서울 부동산 매매가격이 소폭 하락한 이후 5년간 지지부진한 흐름을 보였다. 2020년 현재의 흐름이 과거 2008년과 비슷한 부분이 있다. 당시에도 정부가 강도 높은 규제를 내놓으면서 시장 정책 강화라는 신호를 주고 있던 시기였다.

이번에도 정부가 지속적인 규제를 펼치면서 매수 여력이 약해진 상황에서 코로나19에 따른 경기침체 우려가 심리에 직접적인 영향을 주고 있는 것으로 보인다.

다만 2008년 당시 만큼 가격이 내리지는 않을 것으로 보인다. 최근 서울과 수도권 분양 시장에 여전히 많은 사람이 몰리는 등 수요가 뒷받침 되고 있기 때문에 조정 폭이 과거 사례처럼 크지 않을 것 같다."

◇서진형 대한부동산학회장 "주거용 부동산은 약보합 수준 조정"
 
"코로나19 사태가 장기화 되면 실물경제가 타격을 받아 매수자들의 매수자금이 부족해질 수밖에 없다. 그렇게 됐을 때 부동산도 침체기로 접어들 가능성이 있다. 다만 주거용 부동산과 상업용 부동산이 차별화될 것으로 보인다. 상업용 부동산의 경우 심각한 타격을 받을 것으로 보인다.

주거용 부동산의 경우에는 약보합 수준으로 조정을 받을 수 있으며 신축 아파트나 분양 아파트는 상대적으로 충격을 덜 받을 것으로 보인다. 

코로나19 사태로 침체기가 오더라도 IMF나 글로벌 금융위기 당시 나타났던 급락 수준은 아닐 것으로 보인다. 과거에는 돈의 흐름 구조 자체가 무너지면서 문제가 됐었는데 코로나19 사태는 일부 수요자들의 자금 경색 정도가 문제가 되기 때문에 과거 사례 같은 충격은 아니고 하락 기조가 조금 나타나는 수준으로 예상된다."

◇송인호 KDI 경제전략연구부장 "2~3개월 후부터 본격 집값 하락"

"지금 부동산 시장은 지속적인 하락의 진입 초기 단계에 있다고 생각한다. 경기 침체가 가장 큰 문제다. 올해 경제성장률이 작년보다 떨어질 것으로 보인다. 0%에 근접할 수도 있기 때문에 전반적인 경기 침체가 있는 상황에서 부동산 시장이 동조할 수밖에 없다.

코로나19가 기업, 가계, 금융으로 흘러가는 부분이 하나씩 나타나기 시작하면서 부동산 시장에도 점진적으로 반영될 것으로 보인다.

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[서울=뉴시스] 이윤청 기자 = 서울 송파구의 공인중개사사무소 밀집 상가에 급매물을 알리는 안내문이 붙어있다. 2020.03.23. radiohead@newsis.com
통상 금융시장에서의 급락 현상이 부동산 시장에 데이터로 나타나는 데는 6개월가량 걸린다. 한 달 반 전에 금융시장 급락 현상이 있었기에 앞으로 부동산 시장 하락세가 조금씩 나타날 것으로 보인다. 앞으로 2~3개월 이후부터 본격적인 집값 조정이 나타날 수 있다.  

지난 2008년 글로벌 금융위기 때 부동산 시장 흐름처럼 완만하게 하락한 후 3~4년 정도 지지부진한 흐름을 보일 것으로 예상된다."
 
◇양지영 R&C연구소장 "언제든 반등 할 수 있는 상황"

"현재 부동산 시장이 조정 국면으로 들어가는 것처럼 보인다. 다만 시장이 조정국면으로 진입하기 위해서는 매물이 쌓이고 기대심리가 꺾여야 하는데 지금은 일부 매물만 나오는 수준이고 기대 심리가 여전히 살아있기 때문에 언제든 반등을 할 수 있다. 수요가 여전히 많이 있는 상황이다.

또한 시장에 유동자금이 풍부하다. 부동산 외에 다른 곳으로 갈 만큼 안전한 자산이 없다. 45조 원에 달하는 토지보상금 대부분 토지나 아파트로 다시 흘러 들어갈 수 있고 제로금리도 부동산 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있다.

그럼에도 지금 코로나19 사태로 부동산에 대한 관심이 많이 떨어져 있기 때문에 조정이 더 이어질 수 있다고 본다. 주택 매입 계획이 있다면 급하게 서두를 필요는 없을 것 같다. 게다가 그동안 집값이 5~6년 동안 상승세를 지속했기 때문에 가격 부담도 있는 상황이다. 어느 정도 가격 조정이 될 수 있기 때문에 여유 있게 지켜봐도 될 것 같다."

◇이광수 미래에셋대우 연구위원 "4~5월부터 본격 하락 시작"

"과거에는 불확실성이 커질 경우 시장에 조정이 오는데 5~6개월이 걸렸는데 요즘에는 시장 반응이 워낙 빨라지고, 정부 규제도 많고, 보유세 부담도 있기 때문에 과거 보다 빨라져 4~5월부터 본격적인 집값 하락이 시작될 것 같다.

2019년 1분기에 매도 물량이 나왔을 때 실거래가 기준으로 30% 빠진 지역이 있었는데 그때보다 조정 폭이 더 커질 수 있을 것으로 예상된다.

아직은 코로나19가 집값 하락에 직접적인 영향을 미친 것은 없다. 코로나19 때문에 당장 집을 팔아야 할 이유가 없기 때문이다. 지금은 정부 규제 영향이 크다. 하지만 코로나19로 인해 경기가 본격적으로 안 좋아지면 집을 가진 사람들이 조급한 마음을 갖게 된다. 

부동산은 결국 심리적인 영향이 크게 작용하는데 시장에 '앵커링 효과'(처음에 인상적인 숫자나 사물이 하나의 기준점이 되면서 그 후 판단의 왜곡과 편파적인 영향을 미치는 현상)가 나타날 수 있다. 예를 들어 2억 원 정도 떨어진 물건이 시장에 나오면 사려는 사람이나 팔려는 사람들이 그 정도 가격을 중심으로 시장이 형성된다. 시장이 안 좋을 때는 저가 앵커링 효과가 생길 수 있다. 한두 건의 거래가 생기면 시장이 급변하는 상황이 올 수 있다."


◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com
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