[Q&A]"강남·송파 토지거래 허가제…상가 일부 임대 땐 공간 분리"

국토부, 허가제 관련 제도 운영상 특이사항 설명

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 17일 서울 정부서울청사에서 '주택시장 안정을 위한 관리방안' 브리핑을 열고 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지와 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정했다고 발표했다. 사진은 지난 9일 오전 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 종합운동장 부지와 인근 아파트. 2020.06.17. [email protected]

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 토지거래허가구역으로 지정된 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 상가 일부를 임대할 경우 구분 소유 등으로 공간을 분리해야 하며 신청인이 토지계획서에 임대계획을 작성해야 한다.

23일 국토교통부와 서울시는 보도자료를 내고 이날부터 발효되는 서울 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정과 관련해 제도운영상 특이사항을 설명했다.

정부에 따르면 이날부터 1년 간 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 총 4개동이 토지거래허가구역으로 지정돼, 해당 지역에서 토지면적 기준 ▲주거지역 18㎡ 초과 ▲상업지역 20㎡ 초과 토지를 매입하기 위해서는 사전에 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다.

전세보증금을 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자'가 불가능해지며 실거주·실경영 목적이 아닌 경우 원칙적으로 매매거래를 할 수 없게 된다.

만약 허가 없이 거래하다 적발될 경우 2년 이하 징역이나 토지가격의 최대 30%에 달하는 금액을 벌금으로 내야하며, 계약은 무효가 된다.

특히 주택의 경우 거래허가를 받더라도 2년간 재매각이나 임대가 금지된다. 허가 받은 목적대로 이용할 의무가 있기 때문이다. 의무 불이행 시 구청장의 이행명령, 이행강제금 부과가 가능하다.

반면 허가구역으로 지정되더라도 거래가 아예 불가능한 것은 아니다. 한국감정원 토지 거래현황에 따르면 지난해 전국 토지거래허가구역에서 거래허가를 신청한 건수는 2485필지로, 이 중 대부분인 96.9%(2408필지)는 허가가 내려졌다. 사실상 실거주·실경영 목적의 매입은 문제되지 않는다. 또 상가의 경우 자기경영 목적이 아닌 경우에도 일부 임대를 허용키로 했다. 

다음은 국토부가 밝힌 거래유형별 Q&A.

-임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득할 경우

"주거용 토지의 경우 2년 간 '자기 거주용'으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하다. 따라서 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있다."
 
-상가 취득 후 일부 임대할 경우

"건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 자기경영 원칙의 예외를 인정하고 있다. 따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1·2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다. 다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하며 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 한다."    
    
-부부·가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부

"2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이다. 다만, 부부·가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단하게 된다."

-기존 주택 보유자의 신규주택 취득 경우

"주택을 이미 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있지만 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 한다. 허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함)·군 또는 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 이미 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출해야 한다. 예를 들어 경기도 성남시에 주택을 이미 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 한다."

-최초 분양주택의 전세계약 가능 여부

"주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 따라서 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과 받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능하다."

-오피스텔 거래 시 허가 여부

"오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다."


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