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"발굴하면 늘까"…재건축·재개발 쏙 빠진 공급대책 실효성 '의문'

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등록 2020-07-07 06:00:00
'3기 신도시'로 서울 주택 수요 분산 못 해
'그린벨트' 해제, 국토부와 서울시 '평행선'
"재건축·재개발 규제 완화, 공급 확대해야"
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[서울=뉴시스] 전진환 기자 = 서울 송파구 잠실의 아파트단지. 2020.06.28.   amin2@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 문재인 대통령이 지난 2일 김현미 국토교통부부 장관의 긴급 보고를 받은 뒤 공급 물량을 확대하라고 지시했지만, 구체적인 실행 방안에 대한 언급이 없어 실효성에 의문이 제기되고 있다

문 대통령은 당시 "정부가 상당한 주택 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 공급 물량을 늘리라"고 지시했다. 문 대통령이 '발굴'이라는 표현까지 쓴 것은 집값 안정화를 위해 수도권 지역의 공급 확대가 중요하다는 의미와 함께 그만큼 공급 확대가 어렵다는 반증이다. 

문 대통령의 지시에 따라 국토부를 중심으로 구체적인 공급 확대 방안 마련에 착수했지만, 공급 확대를 위한 기초작업인 택지 확보부터 쉽지 않은 분위기다. 수요가 몰린 서울지역에 충분한 주택을 공급하기 위해서는 그린벨트(개발제한구역) 해제를 통한 대규모 택지지구 지정이 필요하지만, 앞서 서울시의 반대로 그린벨트 해제가 무산된 바 있다.

또 도심 내 유휴부지나 유휴 군시설, 장기미집행 도시계획 등을 통한 공급만으로는 수요를 충족시키는 데 한계가 있다. 부동산시장의 기대에 못 미치는 어설픈 공급대책을 내놓을 경우 기존 대책 효과마저 반감시킬 수 있다는 우려도 적지 않다.

정부는 그동안 집값 안정화를 위해 서울 시내 재건축·재개발 단지들에 대한 수요 억제책을 쏟아냈다. 재건축 초과이익환수제와 민간택지 분양가상한제 등이 대표적이다. 이로 인해 대규모 재건축·재개발 단지의 사업 추진 늦어지면서 공급 절벽 우려가 커졌다.

정부의 신규 물량 공급이 줄어들어 집값을 자극할 우려가 커지자 3기 신도시 공급 방안을 내놨다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등에 3기 신도시를 건설해 2026년까지 수도권에 30만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 

하지만 3기 신도시 공급으로 서울 집값을 잡기에는 역부족이라는 의견이 여전히 우세하다. 3기 신도시는 공급 물량의 대부분이 서울 외곽 지역에 분포하기 때문이다. 문 대통령이 3기 신도시 사전 청약 물량을 늘릴 것을 주문했지만, 서울 외곽의 3기 신도시가 직장과의 거리가 가까운 곳을 주거지를 선호하는 수요를 얼마나 흡수할지 미지수다.

또 착공 뒤 입주까지 최소 2∼3년 이상이 걸린다는 점을 감안하면 2025년께 실제 신도시에 거주할 수 있다. 특히 정부가 교통대책의 일환으로 추진하고 있는 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망은 3기 신도시 입주 때까지 완공될 가능성이 희박하다.

3기 신도시가 서울 주택 수요를 흡수하기 위해서는 최소 5~10년 넘게 걸릴 것으로 예상된다. 신도시 공급만으로 서울에 거주하려는 수요를 잠재우기 힘들다는 지적이다. 아직 3기 신도시에 대한 청사진이 나오지 않은 상황에서 사전청약 물량을 늘린다고 해서 공급 불안 심리가 해소되지 않는다는 평가가 나오는 이유이기도 하다.

정부는 지난 5월6일 코레일의 서울 용산역 철도 정비창 부지에 주택 8000가구 등 향후 서울에 7만 가구를 공급하는 내용이 담긴 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안'도 발표했지만, 수요 대비 공급이 턱없이 부족한 탓에 오히려 주변 지역 집값만 자극하는 부작용을 낳았다. 
 
부동산시장에서는 주택 공급 확대 방안에 대한 다양한 관측이 쏟아졌다. 경기 광명과 안산 지역에 4기 신도시 건설과 용적률 완화 등이 거론되고 있다. 이 중 수요가 많은 서울에 공급을 늘리기 위해 개발제한구역 해제 등 파격적인 방안이 나올 수 있다는 전망이 나오고 있다.

이미 훼손돼 보존 가치가 낮은 3등급 이하 개발제한구역을 해제하는 방안이 유력하다. 하지만 넘어야 할 산도 만만치 않다. 지난 2018년 국토부가 3기 신도시를 계획 당시 그린벨트 해제를 검토했지만, 서울시와 시민사회단제 등의 반대로 무산된 바 있다.

현재 30만㎡ 이하의 소형 그린벨트 해제 권한이 시도지사에 위임됐지만, 정부가 공공주택 건설 등 타당한 이유가 있을 때 직접 해제할 수 있다. 국토부가 서울시의 반대에도 불구하고, 그린벨트를 직권 해제할 경우 정치적 부담을 감수해야 하기 때문에 신중한 입장이다.

부동산시장에서는 수요가 많은 서울의 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대가 필요하다는 게 중론이다. 서울 주택 공급의 70~80%를 차지하는 재개발·재건축을 억제한 규제책과 단기적인 서울 외곽 지역 중심의 공급 방안으로는 시장의 수요를 잠재울 수 없다는 지적이다. 

또 내년 신규 물량 감소도 악재다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다.

전문가들은 재건축·재개발 규제를 완화해 수요가 몰린 서울지역에 공급을 확대해야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울 주택시장에 대한 수요가 꾸준한 상황에서 재건축·재개발 규제가 강화되면서 공급 부족 우려가 결국 집값 상승의 도화선이 됐다"며 "3기 신도시로 공급량을 아무리 늘려도 직주근접 등을 고려한 서울 주택 수요를 흡수하는데 한계가 있을 수 밖에 없다"고 설명했다.

권 교수는 "3기 신도시 사전 청약을 늘리는 것도 필요하지만, 정책의 실효성을 높이기 위해서는 재건축 초과이익환수제나 분양가 상한제 등 정비사업 규제를 완화해 수요가 몰린 서울 도심에 충분한 주택 공급이 필요하다"며 "정부가 지속적이고, 장기적인 공급 확대 방안을 마련하고 시행해 나가는 무엇보다 중요하다"고 덧붙였다.


◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com
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