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[Q&A]국회 넘은 임대차보호법…임대인이 갱신 거절할 수 있는 경우는?

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등록 2020-07-30 17:25:21
국토부, 주택임대차보호법 핵심내용 질의응답 형식 설명
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[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = '계약갱신청구권제'와 '전월세상한제' 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안이 속전속결로 30일 국회 본회의를 통과했다. 임대차3법 중 핵심 법안 2개가 국회 문턱을 넘은 것이다. 31일 국무회의에서 의결되면 곧바로 시행에 들어갈 전망이다.

30일 국토교통부는 보도자료를 내고 이날 국회 본회의를 통과한 주택임대차보호법과 관련해 주요 내용과 특이사항을 질의응답(Q&A) 형식으로 설명했다.

법이 시행되면 세입자는 전·월세 계약을 한 차례(2년) 더 연장할 수 있는 권리를 갖게 된다. 2년 계약이 끝나면 세입자는 2년을 더 살지 말지 결정해 집주인에게 2년 연장을 요구할 수 있는 것이다. 집주인은 특별한 사정이 없는 한 세입자의 계약 기간 연장 요구를 받아들여야 한다. 신규 계약 뿐 아니라 기존 계약에도 소급 적용된다.

다음은 국토부가 밝힌 주택임대차보호법 Q&A.

-임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나.

"임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있다. 오는 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구할 수 있다. 계약 만료가 2020년12월10일 이후인 임대인과 임차인의  경우 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 한다."

-임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나.

"갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며 2년을 보장한다."

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나.

"그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다."

-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있나.

"그렇다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다."

-법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

"불가능하다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 입증, 계약서 등을 통해 명시적으로 입증할 수 있어야 한다. 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다."

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있나.

"가능하다."

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나.

"가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사가 가능하다."

-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나.

"그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 한다."

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나.

"▲임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ▲임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ▲임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ▲임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ▲임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있다."

-임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하나.

"임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주해야 한다."

-임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하나. 

"임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다."

-임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인가.

"임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다."

-지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나.

"정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 설정 가능하다."

-계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가.

"개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세로의 전환은 곤란하다. 다만 임차인이 수용한다면 전환이 가능하나 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율을 적용한다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '기준금리+3.5%' 중 낮은 비율을 적용한다."

-계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나.

"임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능하다."

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전 부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능한가.

"가능하다."

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나.

"가능하다. 다만 계약만료 6개월 전 부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다."


◎공감언론 뉴시스 kangse@newsis.com
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