[공급대책]"과도한 수익 환수"…'공공재건축' 현실 가능성은?

공공재건축 용적률 500%·층수 50층 허용

고밀 재건축 추진…공급 확대·공공성 담보

'수익성 떨어져'…강남 조합들 분위기 냉담

[서울=뉴시스]전진환 기자 = 은마 아파트. 2020.07.16. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "재건축을 하라는 건지, 말라는 건지 모르겠습니다."

정부가 수도권 주택공급 확대 방안을 발표한 4일 서울의 한 재건축 추진위원회 관계자는 재건축 사업 추진 여부를 묻는 뉴시스 취재진의 질문에 "조합 입장에서 임대주택이 늘어나고 일반분양이 줄면 사업성이 떨어지기 때문에 달갑지 않다"고 대답했다.

이 관계자는 "임대주택이 많으면 향후 집값이 떨어진다고 생각하는 조합원이 상당수"라며 "층수를 50층으로 완화한 것은 긍정적이나, 조합원 물량을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급해야하기 때문에 조합원들의 동의를 얻기가 쉽지 않을 것"이라고 밝혔다.

정부가 서울의 재건축·재개발 용적률을 최대 500%로 상향하는 등 관련 규제 일부를 조건부로 완화하면서 서울 재건축 단지들의 셈법이 복잡해지고 있다. 겉으로는 '이미 예상했다'며 차분한 모습이지만, 물밑에선 분주하게 대책마련에 나서고 있다.

정부는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 용적률을 500%까지 올려주고, 층수도 50층까지 지을 수 있도록 규제를 완화하기로 했다. 이로써 서울(제3종일반주거지역)의 기존 용적률(250%)과 35층으로 제한된 층고 제한이 풀린다.

정부는 이 같은 '공공 참여형 고밀 재건축'을 도입해 향후 5년 간 총 5만 가구를 공급할 계획이다. 다만, 정부는 상향된 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수할 방침이다. 소유자의 3분의 2 이상이 동의하면 공공참여형 고밀 재건축이 가능하다. 또 세부기준은 서울시가 주택 순증과 분담금 등을 고려해 마련한다. 주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와 기부채납률을 반비례로 적용하겠다는 게 정부의 설명이다.

정부의 이번 대책은 집값 상승의 진앙격인 재건축을 허용하되, 공공성을 담보하겠다는 의지가 반영됐다는 평가다. '공급 확대'와 '공공성'이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 것이다.

[서울=뉴시스]배훈식 기자 = 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 '주택공급확대 TF 회의 결과'를 발표하고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 홍남기 부총리, 서정협 서울시장 권한대행. 2020.08.04. [email protected]

정부는 층수와 용적률 규제 완화로 공공재건축에 참여하는 재건축 조합이 늘어날 것으로 기대하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "조합원들이 흔쾌히 동의를 하는 가운데 시행될 것"이라며 "공공참여가 없다면 기존대로 재건축을 진행하게 될 것"이라고 말했다.

서울시 재개발·재건축 클린업시스템에 따르면 서울시 내 추진위원회 단계에 있는 재건축 사업장은 총 60곳(6월 기준)에 이른다. 아직 추진위 전 단계인 안전진단 추진 단지를 포함할 경우 규제대상이 되는 사업장은 더욱 늘어난다. 이 중 오랜 기간 사업을 추진하지 못했던 대치동 은마아파트와 잠실동 잠실주공5단지의 공공재건축 참여 여부가 최대 변수다. 

정부의 바람대로 서울 강남 재건축을 상징하는 대치동 은마아파트가 공공재건축에 나설 경우 다른 재건축 조합으로 이어질 수 있기 때문이다.

하지만 일선 현장에선 공공재건축이 현실성이 떨어진다는 지적이 나오고 있다. 대치동 은마아파트 단지의 한 공인중개업소 대표는 "공급 효과가 높은 재건축 사업의 일부 규제를 완화했지만, 과도한 수익 환수로 사업성이 떨어진다고 생각하는 입주민들이 많아 공공재건축을 반기지 않는 분위기"라며 "재건축 진행을 간절히 기다려온 주민들의 반응은 냉담하다"고 전했다.

잠실 진주아파트 재건축 조합 관계자는 "임대주택이 많아지면 그만큼 수익성이 떨어질 수밖에 없다"며 "50층 층수 완화로 물량이 늘어나더라도 상당수를 임대주택으로 돌려야하기 때문에 현실성이 떨어진다"고 밝혔다.

부동산시장에선 지역·단지별로 공공재건축 참여가 다르게 나타날 것이라는 게 중론이다. 수익성이 떨어져 부담금 여력이 없는 재건축 추진 단지는 용적률을 높이기 위해 공공재건축에 참여하는 반면, 과도한 수익 환수로 대형 재건축 단지들의 참여가 저조할 것으로 예상된다. 또 일각에선 고밀도 개발에 따라 교통 및 주거 환경 악화 등을 우려하는 목소리도 적지 않다.

전문가들은 공공재건축 관련 주택 공급 효과가 크지 않을 것으로 전망했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "조합원들 입장에서는 개발 이익의 대부분이 공공이 환수하는 것이기 때문에 특히 좋은 입지의 사업지 같은 경우에는 조합원들의 참여도가 떨어질 것으로 예상된다"고 강조했다. 이어 뉴타운 해제지역에 대한 공공재개발 사업에 대해서는 "조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 것은 역시 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어렵다"고 내다봤다.


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