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[집피지기]전월세전환율 낮추면 세입자 실제 부담도 줄까요?

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등록 2020/08/08 06:00:00
정부·여당, 전월세 전환율 4→2% 인하 검토 나서
전환율, 은행 이자보다 2배 높아 세입자 피해 우려
전환율 인하되고 세액공제 받을 수도 '선택권 확대'
'전세의 월세화' 불가피…2년 뒤 반전세 확산될 듯
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[서울=뉴시스]
[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부가 최근 전월세 시장의 혼란을 막기 위해 전월세 전환율을 4%에서 2% 수준으로 낮추는 방안을 검토하기로 하면서, 이에 따른 세입자의 부담이 줄어들지 관심이 커지고 있습니다.

전환율은 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 상한선입니다.

주택임대차보호법에는 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다'고 돼 있습니다. 사실상 법에 명시된 세입자의 권리 중 하나입니다.

다만 그동안 이 같은 규정이 세입자에게 잘 알려지지 않았었고, 지키지 않더라도 별 다른 처벌 규정이 없어 유명무실하다는 지적이 많았습니다. 그러다 정부가 이번에 전환율 인하를 검토하겠다고 밝히면서 새로 주목 받고 있는 것입니다.

전환율이 낮아지면 세입자의 부담은 줄어들까요.

일단 전문가들은 세입자의 선택권이 다양해지는 효과가 있다고 봅니다.

만약 세입자가 월세로 전환하더라도 생기는 부담이 절반 수준으로 줄어들게 됩니다.

주택임대차보호법 시행령에 따르면 현재 전월세 전환율은 현행 '기준금리+3.5%' 내에서 결정하게 돼 있는 데 현행 기준금리(0.5%)를 반영하면 현재 4% 수준입니다.

사실상 시중은행의 2%대 전세대출금리보다 약 2배 높은 수준입니다. 지난 2016년 기준금리에 '3.5%'를 가산하는 방식이 만들어졌는데, 당시 기준금리는 1.5%로 지금보다 1%포인트(p)가량 높은 수준이었습니다.

만약 5억원짜리 전세를 월세로 돌려 보증금 3억원짜리 반전세로 바꾼다면, 세입자는 현재 기준금리에 따른 전월세전환율 4%를 적용해 월세를 한 해에 800만원, 한 달에 약 66만원씩 부담해야 합니다.

세입자는 보증금 2억원을 돌려받지만, 은행 이자(약 33만원)보다 부담이 2배로 늘어나게 됩니다. 전세대출을 받지 않았더라도 이미 0%대로 떨어진 시중은행 예금금리를 고려하면 오히려 손해입니다.

같은 조건에서 전환율이 2%로 떨어지면, 월세는 약 33만원 수준으로 내려가 은행 이자와 유사해 집니다. 정부와 여당이 전환율을 낮추겠다고 하는 이유는 이 때문입니다.

물론 세입자가 월세 전환에 동의하지 않는다면 그대로 전세계약을 유지하면 됩니다.

경우에 따라서는 월세가 더 유리한 상황일 수도 있을 것으로 보입니다.

전세보증금으로 목돈을 마련하지 않아도 되는 데다, 연소득 7000만원 이하 무주택자는 10~12%의 월세 세액공제도 받을 수 있기 때문입니다. 다만 전용면적 85㎡ 이하 또는 기준시가 3억원 이하여야 합니다.

만약 전환율이 낮아진다면 세입자로서는 집주인이 월세 전환을 요청하더라도 어느 쪽이 유리한지 주판알을 튕기고 나서 전환 여부를 결정하면 됩니다.

여기에 지난달 전월세 상한제가 시행됨에 따라 일단 4년간은 월세 급등 걱정은 덜어도 좋을 것 같습니다. 그동안 월세시장은 은행 이자율이 인하되거나 세금이 인상될 때마다 월셋값 상승을 통해 집주인의 부담이 세입자에게 전가되는 구조였다는 점을 고려하면 다행입니다.

다만 맹점은 있습니다. 현재 전환율이 기존 계약 내에서만 작동한다는 점입니다.

신규 계약을 체결할 때는 세입자가 집주인에게 요구할 권리가 없습니다. 실제로 전월세 전환율 상한선은 현재 잘 지켜지지 않고 있습니다.

한국감정원에서 매월 조사하는 전월세전환율을 보면, 종합(아파트, 단독주택, 연립주택) 기준 올해 6월 전환율은 전국이 5.9%로, 상한선을 1.9%p 웃돕니다. 서울(5%)도 기준 초과 상태입니다. 역설적으로 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)이 4.3%로 전국에서 가장 낮아, 전환율 상한선에 가장 유사한 것으로 나타났습니다.

더구나 계약기간이 끝났을 때 시장 상황에 따라 전월세가격이 급격히 상승할 수 있습니다. 전문가들이 임대차3법 시행에 따른 악영향을 우려하는 것도 이 지점입니다.

'전세의 월세화'는 사실상 피하기 어려울 것으로 보입니다. 세입자들은 전세를 선호하는데, 이미 전세 매물은 품귀 현상을 빚고 있습니다. 일부 집주인들은 중개업소에 전세로 내놨다가 월세로 바꾸려는 움직임도 나타나고 있다고 합니다.

국토교통부는 그동안 누적된 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)가 상당하기 때문에, 세입자에게 전세보증금을 돌려주고 월세로 전환할 수 있는 현금부자가 가능성이 제한적이라는 입장입니다. 다만 전면적인 월세 시장으로 가지 않더라도, 전세금 상승분을 월세로 돌리는 반전세 계약이 늘어나 세입자의 부담이 늘고 사실상의 월세화가 가속화되는 것도 피할 수 없을 것이라고 전문가들은 말 합니다.

이번 임대차2법 시행으로 계약기간이 최대 4년으로 늘어나면서 한 집에 오래 거주할 수 있는 토대가 마련됐습니다. 주택임대차보호법이 1981년 도입되면서 최소임대기간이 6개월에서 1년으로, 1989년 법 개정에 따라 1년에서 2년으로 연장된 데 이어, 이번에 4년으로 확대됩니다.

다만 집주인이 실거주하기로 해서 집을 비워줘야 하거나, 신혼부부 등 새로 전셋집을 찾는 경우 어려움이 가중될 것이라고 전문가들은 우려합니다.

앞으로 실거주 의무화, 등록임대사업 폐지 등의 영향으로 민간 임대차 시장의 불안은 확대될 수밖에 없습니다. 계약갱신청구권을 사용한다고 하더라도 앞으로 2년 뒤에는 전세시장이 급격한 전환을 맞을 수밖에 없습니다. 정부의 보완책 마련이 시급해 보입니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


◎공감언론 뉴시스 ijoinon@newsis.com
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