수도권 아파트 전세가율 6년 만에 최저…'갭투자' 사라지나?

7월 수도권 전세가율 65.5…갭투자 비용 증가

유동자금 풍부·전세 수급불균형 갭투자 '불씨'

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 서울 영등포구 63아트에서 바라본 서울시내 아파트. 2020.08.12. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 수도권 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 6년여 만에 최저 수준까지 떨어지면서 전세를 끼고 주택을 매입하는 이른바 '갭투자'가 위축될 것으로 예상된다.

정부가 갭투자자의 돈줄을 죄고, 세금 부담을 강화하는 규제 대책을 쏟아내면서 사실상 갭투자의 설자리가 더욱 좁아지고 있다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 사실상 끝났다는 말이 나올 정도다. 

정부는 갭투자자들이 집값을 올리고 주택시장을 교란하는 주범으로 판단하고 있다. 시세 차익을 위해 전세금을 올리고, 올라간 전세금이 다시 집값을 끌어올린다는 것이다. 갭투자가 집값 상승의 원인이라는 게 정부의 설명이다.

'집값'과 '투기'는 반드시 잡겠다는 문재인 정부는 갭투자자들을 투기세력으로 보고, 대출을 차단하고, 세금 부담을 강화하는 방식으로 투기 수요를 억제하고 있다. 지난 6·17 대책을 통해 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 매입하면 전세대출을 즉시 회수하는 방안을 내놓으며 갭투자들의 돈줄을 차단했다. 

또 무주택자가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역에서 주택 구매를 위한 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입하도록 했다. 이어 7·10 대책에 따른 다주택자에 대해 종합부동산세, 양도세 중과 등의 추가 조치도 한몫했다. 

갭투자를 겨냥한 부동산 규제 정책이 쏟아지면서 팔기도, 버티기도 힘든 상황이 됐다. 시세 차익을 노려 전세를 끼고 무리하게 여러 채를 산 갭투자들은 초비상이다.

한국감정원에 따르면 지난 7월 수도권 전세가율은 전월보다 0.3% 하락한 65.5%로 집계됐다. 이는 2014년 1월 이후 가장 낮은 수준이다.

지역별로 수도권은 전월(65.8%) 대비 0.3% 하락한 65.5%를 기록했고 ▲지방 74.6% ▲5대 광역시 72.1% ▲9개도 73.2% ▲8개도 77.5%를 각각 나타냈다. 전국적으로 전세가율이 하락하는 가운데서도 일부 지역은 80%를 넘는 곳이 있는 것으로 나타났다.

전국 광역시·도 중 전세가율이 80%를 넘어선 시군구 지역은 총 27곳으로 나타났다. 이 중 상위 10곳은 ▲강릉시(86.5%) ▲무안군(86.3%) ▲청주시 서원구(84.7%) ▲춘천시(84.6%) ▲보령시(84.6%) ▲전주시 완산구(84.6%) ▲전주시(83.8%) ▲구미시(83.8%) ▲창원시 마산회원구(83.4%) ▲광주시 북구(83%) 등 지방을 중심으로 전세가율이 높았다.

반면, 전세가율이 가장 낮은 10곳은 ▲용산구(45.8%) ▲강남구(47%) ▲송파구(48.3%) ▲세종시(48.8%) ▲과천시(50.1%) ▲서초구(52%) ▲광명시(53.6%) ▲강동구(55%) ▲마포구(55.1%) ▲구리시(56.1%) 등으로 나타났다.

특히 매매가와 전세금의 차이가 별로 없어 전세를 끼고 집을 사는 갭투자의 성지로 불렸던 강남지역의 전세가율이 50% 미만으로 나타났다. 전세가율은 주택시장 가수요 여부를 판단하는 지표다. 주택업계에서는 전세가율이 통상 50~60%대면 주택임대시장이 냉각기에 접어드는 것으로 판단한다. 전세가율이 하락했다는 것은 갭투자 비용 부담이 커졌다는 것을 의미한다.

[서울=뉴시스] 박민석 기자 = 서울 송파구 부동산 밀집 지역의 부동산업체 게시판이 비어 있는 모습. 2020.09.05. [email protected]

전세 끼고 집 여러 채를 사재기했던 갭투자 시대가 막을 내리고 있지만, 불씨는 여전히 남아있다. 주택 임대차시장 수급 불균형으로 전셋값 상승 우려가 커지고 있다. 

특히 올해 하반기 이후에는 전세가율이 다시 반등할 것으로 보인다. 내년 하반기 3기 신도시 등 수도권 사전청약 시행을 앞두고 매매 대신 전세를 택하는 청약 대기수요가 전세시장으로 유입되면서 가뜩이나 부족한 아파트 전세 시장에 수급불균형이 심화될 수 있기 때문이다.

임대차 보호법과 0%대 초저금리 장기화, 재건축 조합원 2년 실거주 의무 영향 등으로 전세 매물은 갈수록 더욱 줄어들고 있다. 반면, 내년 7월부터 2022년까지 3기 신도시와 수도권 주요 공공택지에서 공공분양 아파트 6만 가구에 대한 사전청약으로 청약을 기다리는 대기수요가 늘면서 전셋값 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다.

또 언제든 부동산으로 흘러들 수 있는 시중 유동자금이 3000조원에 이른다. 주택담보대출이나 전세대출이 아닌 현금을 동원한 갭투자는 막을 방법이 뚜렷하지 않다. 집값과 전셋값 차이가 줄어들면 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 상황에서 유동자금이 흘러 들어올 가능성도 배제할 수 없다.

게다가 전셋값을 결정짓는 또 하나의 변수인 신규 공급 물량도 갈수록 줄어든다. 내년부터는 신규 아파트 공급 물량이 대폭 줄면서 전세난이 심화할 것으로 예상된다. 부동산114에 따르면 내년 수도권 아파트 입주 물량은 13만6336가구로, 올해 입주 물량 18만7991가구보다 5만여 가구 줄어든다.

전문가들은 전세 매물 품귀 현상이 가을 이사철과 맞물리면서 하반기 전셋값이 뛰면 전세가율이 다시 오를 수 있다고 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전세 매물 품귀현상이 지속되는 상황에서 가을 이사철에 사전청약 열기까지 겹치면서 수도권 전세난은 더욱 심화될 것으로 보인다"며 "전월세상한제와 계약갱신청구권 등 임대차보호법 시행과 실거주 요건 강화, 3기 신도시 사전청약 등으로 전세매물 부족 현상이 가중되고, 전셋값이 뛰면서 전세가율이 다시 오를 가능성이 있다"고 설명했다.

권 교수는 "초저금리와 정부 규제, 3기 신도시 사전청약 대기수요 등의 영향으로 전세수요가 늘면서 전셋값 상승 우려가 커지고 있다"며 "올 하반기부터 전셋값 강세가 예상되면서 전세가율이 다시 반등할 가능성이 있다"고 덧붙였다.


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