[Q&A]"상가 임대료 3개월 이상 밀려도 계약해지 못한다"

상가건물임대차보호법 개정안 국회 통과

코로나19 여파로 임차인 생존권 보장 도모

세입자 '차임증감청구권' 행사 사유도 명시

임대인, 감액 거절 가능…법적 다툼 가능성

임대료 다시 증액 시 '5% 상한' 적용 예외

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 24일 오후 서울 명동 거리에서 시민들이 오가고 있다. 2020.09.24.  [email protected]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 매출 피해를 입은 상가 임차인을 보호하기 위한 특례 규정이 마련됐다.

24일 국토교통부와 법무부에 따르면 국회는 이날 본회의에서 '상가건물임대차보호법' 개정안을 가결했다.

개정안은 코로나19로 인해 월세가 3개월 이상 임대료가 밀리더라도 임대인이 계약해지나 계약 갱신 거절, 권리금 회수 기회 보호 제외 등을 할 수 없게 했다.

현행법상 월세(차임) 3회 연체 시 임대인은 이 같은 권리를 행사할 수 있게 돼 있다. 개정안은 이번 코로나19 사태에 따른 6개월의 특례기간을 임시로 부여해, 연체 횟수에 포함하지 않도록 했다. 다만 연체금과 연체에 따른 지연이자는 물어야 한다.

개정안은 '차임증감청구권' 행사 사유에 '코로나19 등 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동'을 명시해 임차인들의 권리를 사용할 수 있도록 법률상 명확하게 규정했다.

임차인이 코로나19로 인한 매출 감소를 이유로 임대인에게 월세 감액을 요구할 수 있고, 임대인은 거부할 권리도 있다. 또 임대인은 추후 임대료 증액을 요구할 수 있으며, 이 때 증액 상한(5%) 적용에서 제외된다.

다음은 Q&A.

-법 개정의 목적은

"코로나19로 인한 전례 없는 경제위기 상황에서 불가항력적인 사유로 생존권을 위협받는 상가임차인을 보호하고, 임대인과 임차인간의 고통분담을 통해 상생을 도모하기 위한 것이다."

-특례의 내용은

"현재 '3기 차임액 연체'의 경우 계약갱신거절 등의 사유가 된다. 개정안에 따르면  개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임은 3기에 이르는 차임액 계산 시 포함하지 않는다. 따라서 임차인은 위 기간 안에 연체한 차임액을 이유로 한 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수 기회 상실의 위험으로부터 보호된다"

-적용 대상 및 기간은?

"기간은 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임에 대해 적용한다. 개정 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용된다."

-임차인은 특례 기간 동안의 연체 차임의 지급의무까지 면제되는지

"임차인의 임대인에 대한 차임지급의무를 면제하는 것은 아니다. 연체에 따른 지연이자 지급의무도 발생한다."

-특례 규정의 적용을 받는 상가임대차의 범위에 제한이 있는지

"제한 없다. 환산보증금을 초과하는 상가임대차에도 적용된다. 현행 환산보증금은 ▲서울 9억원 ▲과밀억제권역, 부산 6억9000만원 ▲광역시, 세종시, 경기 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 5억4000만원 ▲그 박의 지역 3억7000만원 등이다."

-차임증감청구권 행사의 요건은
 
"'감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동'이다."

-'제1급감염병 등에 의한'을 명시한 취지는 무엇인가.

" 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동의 차임증감청구권 요건 해당 여부가 불명확해 임차인들의 차임감액청구권 행사가 사실상 제한될 수 있어 명확히 할 필요성이 제기됐다. 코로나 19 등 제1급감염병으로 인한 경제 악화로 영세 상인 등 상가 임차인에 대한 구제 방안 마련이 무엇보다 시급한 상황이다."

-임차인은 어떻게 차임감액을 인정받을 수 있나

"차임증감청구권의 행사는 개정 전과 달라진 것이 없다. 임차인은 코로나19로 인해 매출 급감 등으로 현재 차임이 상당하지 않다는 사유로 차임감액청구를 할 수 있다. 당사자간 합의가 이루지면 합의된 금액으로 차임이 감액된다."

-당사자간 합의가 이뤄지지 않는다면

"당사자간 합의가 이루어지지 않으면 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 법원에 소송을 제기해 상당한 금액으로 차임을 감액할 수 있다."

-증액시 상한 제한(5%) 규정을 적용받지 않는 것은 어떠한 경우인지

"코로나 19 등 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동으로 차임이 감액된 후 임대인이 경제사정의 변동을 이유로 증액을 청구하는 경우에는 감액 전 차임에 달할 때까지는 증액상한(5%)이 적용되지 않는다. 감액 전 차임을 초과하는 증액의 경우에는 증액상한(5%)의 적용을 받는다."

-환산보증금 초과 임대차에도 적용되는지

"현행법 제2조 제3항에 따르면 환산보증금을 초과하는 임대차에는 차임증감청구권 규정이 적용되지 않는다. 해당 개정 규정은 환산보증금 범위 내의 상가임대차에만 적용된다."

-개정법에 대한 상담은 어디서 받을 수 있다.

"대한법률구조공단이나 국토부 민원콜센터, 감정원 콜센터, 한국토지주택공사(LH)와 서울시·경기도 상가주택임대차 상담전화에 문의하면 된다. 또 오는 11월부터 분쟁조정위원회가 확대 설치 운영되며, 앞으로 LH와 감정원 등에서 12곳을 추가 설치할 예정이다."


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