공시가 현실화, 9억 이하도 타깃…인상 폭·속도 '촉각'

국토부, 오늘 공청회 열어 현실화 로드맵 공개 예정

공시가 60여 가지 행정목적 활용…현실화, 파장 예고

시세보다 낮게 결정 '관행'에 시세-공시가 괴리 지속

형평성 제고 효과 긍정적…1주택·저소득 불똥 '우려'

【서울=뉴시스】이영환 기자 = 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트의 모습.  2019.06.21.  [email protected]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부가 그동안 초고가 주택에 한 해 추진해 온 '공시가격 현실화'를 토지·주택 시장 전반으로 확대하기로 하면서 부동산 시장뿐 아니라 사회 전반에 파장이 예상된다.

공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금 산정 기준 등 60여 가지 행정목적으로 활용되고 있지만, 시세보다 30% 이상 낮고 유형·지역·금액대별 격차가 커서 형평성 논란이 끊이지 않았다.

정부는 이번 공시가격 현실화를 통해 그동안 제기된 논란이 상당 부분 해소될 것으로 기대하고 있지만, 9억원 이하 중저가 주택까지 전반적인 공시가격 상승으로 이어질 가능성이 높아졌다. 다주택자뿐 아니라 1주택자나 저소득층 등에게도 미치는 영향이 커서 인상 폭과 속도가 앞으로의 숙제가 될 전망이다.

27일 국토교통부에 따르면 이날 오후 2시 서울 서초구 양재동 한국감정원 수도권본부에서 국토연구원 주관으로 열리는 '부동산 공시가격 현실화 계획' 수립을 위한 공청회에서 공시가격 현실화를 위한 로드맵이 발표된다.

국토부는 이날 국토연구원, 조세재정연구원, 보건사회연구원 등 전문기관의 연구용역을 통해 마련한 공시가격 현실화 계획안을 발표할 예정이다.

또 공시가격 관련 분야 전문가들이 참석해 현실화 목표 수준, 제고방식, 관련 제도에 대한 영향 등에 대해 심도 있는 논의를 갖는다. 국토부는 공청회에서 제기되는 의견들을 감안해 조속한 시일 내로 현실화 계획을 확정·발표할 예정이다. 

국토부에 따르면 공시가격 제도는 그동안 시세 수준보다 낮게 결정하는 관행이 오랜 기간 누적되면서 적정가격을 반영하지 못한다는 지적이 많았다.

현재 부동산 공시가격은 시세의 50~70% 수준에 불과한 실정이다. 올해 1월 기준 현실화율은 토지가 65.5%, 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6% 등으로 시세에 크게 미치지 못할 뿐 아니라 유형간 격차도 크다. 

공시가격은 보유세 및 부담금, 복지수급 등에 있어 부동산 가치 반영의 기준으로서 역할을 하고 있음에도 해마다 공시가격 신뢰성 논란이 '도마 위'에 오르는 것은 이 때문이다. 정부는 이번 공시가격 현실화를 통해 조세 형평성을 높여 제도 신뢰도를 개선할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이미 정부는 지난해와 올해 초고가 주택을 중심으로 공시가격을 대폭 인상해 현실화율 제고에 나섰다. 국토부에 따르면 시세 30억원 초과 공동주택의 경우 현실화율이 올해 1월 기준 79.5%로, 80%에 가장 먼저 근접했다. 전체 평균(69.0%)과 비교하면 10.5%포인트 높은 수준이다. 

이어 이번 현실화 계획안에는 중저가 주택의 공시가격도 단계적 인상 방안이 담길 것으로 예상된다.

특히 6억~9억원대 주택의 인상 폭과 속도가 관건이다.

국토부에 따르면 금액대별 현실화율은 공동주택 기준 ▲15억~30억원 74.6% ▲12억~15억원 69.7% ▲9억~12억원 68.8% ▲6억~9억원 67.1% ▲3억~6억원 68.2% ▲3억원 이하 68.4%로 각각 집계됐다.

수요가 많은 시세인 6억~9억원대 중저가 공동주택의 경우 현실화율이 67.1%에 불과해 전체 금액대 중 가장 낮다. 오히려 6억원 이하(68.2~68.4%)에 역전된 상황이다. 중저가 금액대 주택의 공시가격이 인상될 경우 과세를 둘러싼 갈등으로 이어질 수도 있다는 우려가 커지고 있다.

장기적으로는 현실화율 목표치를 몇 %로 제시할지도 관건이다.

앞서 정부가 지난 2018년 운영한 '국토교통분야 관행혁신위원회'는 부동산가격 공시제도 의 개선을 통해 낮은 현실화율을 제고할 것을 권고하면서 목표 수준을 '90% 이상'으로 언급한 바 있다.

당시 김남근 국토교통분야 관행혁신위원장은 기자들과 만나 "원칙적으로 공시가격은 시세를 정확히 반영하는 방향이지만, 100%는 어려울 것"이라면서도 "적어도 시세를 90% 이상 반영해야 한다"는 입장을 밝힌 바 있다.

만약 시세 반영률을 90%까지 높아질 경우, 현재 공동주택 기준 평균 69.0%에서 20%포인트(p)가량 늘어나게 된다. 

그러면 재산세, 종합부동산세와 같은 부동산 세금뿐 아니라 건강보험료, 국민연금 등 사회 보험료가 큰 폭으로 인상될 수밖에 없는 상황이다.

뿐만 아니라 기초생활수급이나 기초연금, 장학제도 등 각종 복지제도에서 기존 수급자가 탈락하는 등 사회 계층 전반에 미치는 영향이 크다.

정부가 다주택자나 법인의 불로소득에 대한 과세에 역량을 집중하고 있는 상황이지만, 이들 외에도 1주택자, 저소득층 등으로 불똥이 튈 수 있다는 점에 대해 우려하는 시각이 적지 않다.

서울 강남구 래미안대치팰리스 84.99㎡의 경우 올해 공시가격이 21억1800만원으로, 전년 15억400만원 대비 큰 폭으로 뛰었고 그 결과 보유세가 695만3000만원에서 1017만7000원(고령자, 장기보유 등 세액 공제 적용 제외)으로 300만원 넘게 뛰었다.

국토부 관계자는 "시세보다 낮은 공시가격이 오랜 기간 누적돼 형평성이 저해되고 있는 만큼 이번 공청회에서는 이에 대한 개선안을 함께 검토할 것"이라면서 "공청회에서 제기되는 의견들을 감안해 조속한 시일 내로 현실화 계획을 확정해 발표할 예정"이라고 말했다.


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