[집피지기]부동산 경매, 과연 나도 도전해볼 수 있을까?

경매 참여, 이해관계자 등 외 모두가능

경매 절차, 총 9가지 절차 따라서 진행

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 최근 '빅스텝' 등의 영향으로 부동산 경기가 침체되면서 거래절벽이 이어지고, 급매도 계속 나오고 있습니다. 전문가들은 이러한 시기에 '영끌'로 집을 매수하기보다는 경매 등 새로운 방법을 노려보면 좋다고 조언하고 있는데요.

하지만 이른바 '부린이' 입장에서는 경매 절차가 까다롭기도 하고 체험해 볼 기회도 많지 않다보니 선뜻 도전할 엄두가 나지 않죠. 이번 기회에 부동산 경매는 누가 참여할 수 있는지, 과연 어떻게 참여하는 것인지 알아보면 좋을 것 같습니다.

아파트 등 부동산 경매에는 채무자 본인이나 매각 부동산을 평가한 감정인, 매각 절차에 관여한 법원 집행관 등 이해당사자와 행위능력이 없는 사람, 2년 이내 경매 관련 범죄경력이 있는 사람 등을 제외하고는 모두 참여할 수 있다고 합니다.

경매에는 '강제경매'와 '임의경매' 두 가지 방법이 있는데요. 채무자가 차용증을 쓰고 빌린 돈을 갚지 못하면 채권자가 법원에서 대여금 반환 확정판결을 받아 경매를 신청하는데, 이를 '강제경매'라고 합니다. 반면 채무자가 부동산 등을 담보로 근저당권을 설정한 뒤 갚지 못하는 경우 채권자인 은행이 소송 없이 바로 신청하는 경매를 '임의경매'라고 합니다.

경매 절차는 총 9가지 절차로 나눌 수 있습니다. ▲경매신청 및 경매개시 결정 ▲배당요구의 종기 결정 및 공고 ▲매각의 준비 ▲매각방법 등의 지정, 공고, 통지 ▲매각의 실시 ▲매각 결정절차 ▲매각대금의 납부 ▲소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 ▲배당절차까지입니다.

우선 경매절차가 진행되려면 채권자의 신청이 있어야 합니다. 채무자가 빌린 돈을 갚지 못하면 채권자는 기한의 이익을 상실했다는 통지를 한 후 관할 법원에 경매를 신청하고, 법원은 이를 검토한 뒤 경매개시결정을 하고 이를 등기부에 공시하도록 촉탁합니다.

법원은 매각대금을 채권자들에게 순서대로 나눠주기 위해 배당표를 작성하게 되는데, 이를 위해 배당요구 종기일까지 채권자들에게 필요한 서류를 제출하라고 통지합니다.

이어 매각 준비 절차에 들어가는데요. 공인 감정평가기관에 의뢰해 해당 부동산의 시세를 파악한 '감정평가서', 법원 집행관이 해당 부동산의 점유관계·차임과 보증금 등 현황을 파악해 작성한 '현황조사보고서', 부동산 점유자의 권원과 기간·월차임·전입신고일이나 사업자등록일·확정일자 등이 기재된 '매각물건명세서', 이렇게 총 3가지 문서를 누구든 볼 수 있도록 법원에 비치합니다.

이후 매각일 14일 전에 법원경매정보 사이트, 유료 경매 사이트, 신문 등에 공고하면, 입찰예정자는 위 정보들을 확인한 후 매각기일에 기일입찰표를 제출하게 됩니다.

매각일에는 해당 부동산의 관할 법원에서 매각이 실시됩니다. 법원마다 입찰 마감시간은 차이가 있으므로 참여하기 전 반드시 체크해야 하며, 입찰 마감 후 담당 집행관이 입찰 가격을 비교해 공개하는데 이중 최고가를 써낸 사람이 낙찰자가 됩니다.

법원은 부동산 경매절차에 특별한 하자가 없으면 입찰일로부터 7일 후 매각허가결정을 내리고, 이해관계인의 항고가 없으면 매각허가 확정을 내립니다. 낙찰자는 이때부터 매수인의 자격을 얻을 수 있습니다.

매각허가 확정이 나오면 법원은 통상 1개월 이내의 잔금 지급 기한을 정해 매수인에게 우편으로 통지합니다. 매수인은 입찰 시 납부한 보증금을 제외한 잔금을 이 기간까지 납부해야 하며, 잔금 납부일은 곧 소유권 취득일이 됩니다.

만약 낙찰자가 기한 내에 잔금을 내지 않으면 입찰 때 냈던 보증금은 돌려받을 수 없게 되고, 법원은 재매각을 진행합니다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 법원은 채권자들에게 배당표 순서대로 돈을 나눠주게 되는데, 이를 끝으로 경매는 종결됩니다. 이러한 경매절차는 신청부터 첫 입찰일까지 보통 6개월 이상의 시간이 걸린다고 하니 충분한 시간을 갖고 참여하시면 좋을 것 같습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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