[집피지기]집주인의 일방적인 계약 파기…'배액배상' 기준은?

대법 판례상 배액배상 기준은 '가계약금' 아닌 '약정 계약금'

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "계약금 4000만원을 보냈는데 집주인이 돈을 돌려줄 테니 계약을 파기하자고 합니다. 배액배상 해줘야 하는 거 아닌가요?"

최근 인터넷 부동산 카페에 올라온 글이다. 집값이 천정부지로 오르면서 부동산 카페에서는 집주인의 일방적인 계약 파기를 하소연(?)하는 글들을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 집주인들이 이미 받은 계약금을 돌려주겠다며 일방적으로 계약을 파기하는 사례가 늘고 있는 것이죠.  

부동산 계약 해제는 집주인의 권리지만, 매수자 입장에선 곤혹스러울 수밖에 없습니다. 새로 집을 구하는 일도 만만치 않은데다, 이사부터 대출까지 당초 계획들이 모두 틀어지기 때문입니다. 

대부분의 부동산 계약서에는 '매수인이 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다'는 조항이 담겨 있습니다.

현행 민법에서도 '배액배상' 제도를 규정하고 있지요. 민법 565조에서는 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다'고 명시돼 있습니다.

부동산 매매 계약이 체결된 뒤 통상 부동산 시세의 10%를 계약금으로 주고, 이후 매도인이 계약을 일방적으로 파기한 경우 계약금의 배액(2배)을 배상해야 계약을 해제할 수 있다는 것입니다. 

하지만 실제 거래 관행상으로는 부동산 거래 시 계약금의 일부를 먼저 지급하기로 하는 약정한 경우 가계약금의 배액만을 상환하고 계약을 해제하는 경우가 대부분입니다.

예를 들어 아파트 총 매매 대금 5억원 중 계약금을 5000만원으로 정했을 경우를 보겠습니다. 계약 당일 가계약금을 1000만원을 지불했고, 나머지 계약금 4000만원을 다음날 송금하기로 했습니다. 하지만 다음날 매도인이 계약을 해제하겠다며 2000만원을 주겠다고 합니다.

이 경우처럼 매도인이 2000만원을 배상하고 계약을 해제할 수 있을까요? 아닙니다. 대법원 판례에 따르면 배액배상 기준은 교부받은 가계약금(1000만원)이 아닌 약정 계약금(5000만원)이기 때문입니다. 즉, 5000만원의 배액인 1억원을 배상해야 계약을 해제 할 수 있다는 말입니다.

지난 2015년 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자(매도인)가 매매계약을 해제할 수 있지만, 해약금을 실제로 받은 금액으로만 본다면 당사자의 의사에 반할 뿐 아니라 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳기 때문에 해약금의 기준은 약정한 계약금으로 보는 것이 타당하다고 판시했습니다. 부동산 계약을 자유롭게 해제하는 등 계약의 구속력 약화를 방지하겠다는 취지였어요.

부동산 매매계약 시 계약금이 얼마인지, 계약금·중도금·잔금 지급 시기와 방법에 대해 계약서에 상세하게 기록하고, 이행 과정을 증명할 수 있는 자료를 남겨둬야 배액배상을 받을 수 있습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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