[집피지기]실거래가, 호가, 시세, 공시가, 분양가를 알려드립니다

부동산 시장에서 사용되는 다양한 용어

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 부동산 시장에서는 실거래가, 호가, 감정가, 공시가, 분양가 등 가격과 관련된 다양한 용어들이 사용된다.

실거래가는 부동산이 실제로 시장에서 거래된 가격을 말한다. 실거래가는 국토교통부 홈페이지를 통해 공개된다. 실제로 계약이 성사된 가격이기 때문에 가장 중요한 가격 정보라 할 수 있다.

현재 실거래 신고 기간은 계약 후 '30일 이내'다. 올해 초까지는 '60일 이내'였는데 실거래 신고 기간이 너무 길다 보니 시장 상황을 적시에 반영하기 어려운 점 등의 이유로 지난 2월21일부터 바뀌었다.

부동산을 사고팔았을 때 내는 취득세와 양도세는 실거래가를 기준으로 부과 된다.

호가는 거래가 이뤄지기 전의 가격으로 집주인이 부른 가격을 말한다. 미래가치를 반영하는 측면이 있다.

부동산 시장이 활황일 때는 매도자(집주인) 우위 시장이 형성되기 때문에 집주인이 부르는 호가 이하로 매입하기가 쉽지 않고, 시장이 침체일 때는 매수자 우위 시장이 형성되기 때문에 호가가 직전 시장 거래가격 밑으로 떨어지게 된다. 

시세는 시장에서 형성되는 가격을 말한다. 실거래가와 호가 등이 모여 시세가 된다. 예컨대 A아파트 시세는 '6억6000만원~8억2000만원'으로 표시된다. 가장 싸게 나온 것부터 비싼 것까지 모두 포함한다.

시세를 조사하는 이유는 실거래가 이뤄지지 않는 부동산에 대해서도 가격이 어느 정도 형성되는지 알 필요가 있어서다. 즉 시장과 지역의 자연스러운 가격 흐름을 파악하는데 유용하다.

시계통계는 KB국민은행, 한국감정원 등이 조사하고 있다. KB국민은행은 은행권에서 대출을 할 때 담보가 되는 부동산의 가치를 파악하기 위해 통계를 내고 있다. 한국감정원은 공인된 감정평가 기관이다. 국민은행보다 통계를 내는 매물 범위가 더 많고, 아파트와 오피스텔 외에 토지나 상업용 부동산의 시세도 공개한다.  

공시가격은 세무당국이 과세 기준으로 삼는 가격이다. 실거래가의 경우 땅의 용도변경, 개발 호재 등에 따라 가격이 계속 달라지기 때문에 매달 변동되는 가격을 세금 같이 공적 업무에 반영하기 어렵다. 적정수준을 위한 기준이 필요해 만들어진 게 공시가격이다.

이 때문에 공시가격은 실거래가와 차이가 날 수 밖에 없다. 실제 공시가격이 실거래가와 50% 이상 차이가 나는 곳도 있다. 이에 따라 정부는 공시가격이 시세를 반영할 수 있도록 높이는 조정 작업(현실화율)을 매년 조금씩 해 나가고 있다.

주택 공시가격은 표준 단독주택과 개별 단독주택, 공동주택으로 나뉜다. 표준 단독주택 공시가격은 감정원이 대표성 있는 20여만 가구를 뽑아 책정한 가격을 바탕으로 결정된다.이를 기준으로 지자체가 나머지 단독주택의 개별 공시가격을 매기게 된다.

공동주택의 경우 단독주택처럼 표준가격 없이 한 번에 공시가격이 산정된다.공동주택 공시가격은 매년 4월 말에 발표된다.

지난달 28일에도 어김없이 공시가격이 발표됐다. 올해 공동주택 공시가격은 지난해 대비 5.98% 상승했다. 1년 사이 집값이 많이 오른 만큼 공시가격 조정도 큰 폭으로 이뤄졌다. 서울의 경우 13년 만에 최고치인 14.73% 상승했다. 고가주택이 밀집한 서울 강남구의 경우 무려 25.53% 오른 수준에서 확정됐다.

올해 공시가격 현실화율은 69.0%로 전년 대비 0.9%포인트 상승한 것으로 나타났다. 시세 9억원 미만은 68.1%, 15~30억원은 74.6%로 나타났다. 

정부는 시세 30억 이상 주택의 공시가격 현실화율 목표를 80%, 15억~30억 주택은 75%, 9억~15억은 70%로 정한 상태다.

분양가란 처음 분양을 시작할 때의 가격을 말한다. 집값 과열을 막기 위해 정부가 분양가를 통제하고 있어 건설사나 조합이 마음대로 정할 수 없다.

정부는 오는 7월 29일부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용할 예정이다. 분양가 상한제는 집값 안정화 정책의 일환으로 분양가의 최대금액에 상한선을 정하는 것이다. 무주택자는 저렴하게 집을 장만할 수 있는 기회를 갖지만 공급자는 사업성의 악화로 이어질 수 있다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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