'매물 잠김 논란' 민간임대 폐지…공급 확대 효과는

김현미 "연내 아파트 12만호 임대 종료…일반 물량 전환"

"매물 잠김 없다"던 국토부지만, 공급확대 기대 내비쳐

서울 등록임대 아파트, 절반은 소형·저가…효과 제한적

2022년은 돼야 효과 볼 듯…다주택자 매물 출회도 글쎄

【서울=뉴시스】이영환 기자 = 서울 송파구 롯데타워에서 바라본 아파트의 모습.  2019.06.21.  [email protected]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = "연말까지 약 12만호의 아파트의 임대기간이 종료된다. 더 이상 임대사업자로서의 사업을 할 수 없기 때문에 일반 물량으로 전환될 수 있다."(김현미 국토교통부 장관)

정부의 민간 등록임대사업 활성화 정책 폐지로 서울 아파트 공급물량이 늘어날지 관심이 커지고 있다.

그동안 민간 등록임대 제도와 관련해 시중에 유통 매물을 줄인다는, 이른바 '매물 잠김' 논란이 제기돼 왔다. 한 번 사업자로 등록하면 의무임대기간(4년 또는 8년) 동안 주택을 매각할 수 없기 때문이다.

국토부는 그동안 이 같은 매물잠김 현상에 대해 인정하지 않았으나, 정책이 사실상 폐지되자 이 같은 공급 확대 가능성에 대한 기대감을 내비쳐 시장의 주목을 받고 있다.

12일 국토교통부 등에 따르면 정부는 등록 임대사업자 제도를 대폭 축소해, 단기(4년) 등록임대와 장기(8년) 아파트 등록임대 사업자 제도를 폐지하기로 결정했다. 현재 임대 중인 주택은 의무임대기간이 종료되는 대로 자동 말소된다.

국토부는 이에 따라 현재 등록된 민간 임대주택 중 연내 약 48만호의 임대기간이 종료될 것으로 집계했다.

특히 수요층의 선호도가 높은 아파트는 약 12만호가량 된다.

국토부는 여기에 임대의무기간 종료 전 자진말소 제도를 운영해 자발적인 등록 말소를 허용키로 했다.

김 장관은 "이 경우 더 이상 임대사업자로서의 사업을 할 수 없기 때문에 일반 물량으로 전환될 수 있다"고 강조했다. 민간 등록임대 제도 폐지로 서울 등 수도권 아파트 공급이 늘어날 것이라는 기대감을 나타낸 것이다.

◇매물 잠김 없다더니…공급 확대, 실낱같은 기대?

다만 국토부가 그동안 '매물 잠김' 현상을 부인해왔다는 점에서 공급 효과는 아직 미지수다.

일단 한국감정원이 지난 2월 개최한 민간임대등록 정책 세미나에서 발표한 '민간임대등록 활성화와 주택가격 변화' 자료에 따르면, 서울 지역의 일부 단지의 경우 매물 잠김 효과가 나타나고, 실제로 가격 상승으로 이어진 것으로 나타났다.

감정원 소속 한국부동산연구원이 서울 아파트 단지의 등록임대 비중에 따른 매매가격 추이를 분석한 결과다.

연구원에 따르면 서울 아파트 139만9026호 중 약 5만호(3.0%)는 단지 내 임대등록 증가에 따른 매물 잠김 효과가 발생한 것으로 나타났다.

자치구별로 보면 강남구, 강서구, 노원구, 마포구, 용산구, 성동구 등 지역의 중대형 규모(500~1000세대나 1000~3000세대)의 단지에서 이 같은 현상이 나타나는 것으로 분석됐다.

◇서울 임대아파트 48.8% 공시가 3억 이하…소형, 저가 위주
 
연구원은 다만 "국지적으로 매물 잠김 효과가 있을 것으로 판단되나 시장 전체 영향력은 제한적일 것"으로 판단했다.

왜냐면 고가 아파트보다는 저가 매물이, 대단지보다는 소규모 단지에서 매물 잠김 현상이 더 뚜렷해서다.

서울 임대등록 아파트(공시가격이 없는 신축 등 제외)는 8만1052호로 48.8%(3만9565호)가 공시가격 3억원 이하다.

이어 3억~6억원 34.9%(2만8267호), 6억원 초과 16.3%(1만3220호) 순으로 나타났다. 감정원은 "서울은 공시가격 3억원 이하의 아파트의 가격 상승이 가장 상승세가 작았다"고 부연했다.

사실상 매물 잠김이 나타나더라도 등록 비중이 높은 소형, 저가 주택을 중심으로 나타날 가능성이 높다는 설명이다.

또 민간임대등록 활성화 정책이 시행된 2017년 12월 이후 100세대 미만의 아파트 단지에서 임대등록이 크게 증가했다고 감정원은 설명했다. 등록된 임대 아파트 중 100세대 미만 단지의 비중이 59.4%로 가장 높고, 100~500세대 13.5%, 3000세대 이상 9.8%, 1000~3000세대 9.6%, 500~1000세대 7.9% 등 순이다.

수요층들이 선호하는 대단지의 경우 매물 출현이 다소 제한적일 것으로 예상된다.

◇의무기간 끝나면 매매 전환될까…전문가들 '제한적'

김 장관의 기대처럼 임대기간 종료됐다고 해서 시중에 매물로 나올지도 미지수다.

이번에 발표된 '주택시장 안정 보완 대책'은 다주택자에 대해 초고강도의 세금 압박을 가해, 매물을 내놓게 만드는 데 방점이 찍혔다.

종합부동산세는 최고 6%로, 양도소득세와 취득세는 각각 70%, 12%로 인상해 다주택자에 대한 부담이 크게 늘어난다.

다만 효과는 다소 제한적일 것이라는 예측이 우세하다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "세 부담이 무거워지고 주택가격이 우하향한다는 신호가 있을 경우 매각으로 나설 가능성이 있다"면서도 "조정대상지역에서는 다주택자 양도세 중과세로 매물이 쏟아질 가능성은 높지 않다"고 말했다.

양지영 양지영R&C연구소장도 "다주택자들이 매물을 내놓지 않고 증여를 택할 수 있어 내년까지 양도세 유예기간을 준다고 해도 시장에 나올 매물이 많지 않을 수 있다"고 전망했다.

오는 2022년은 돼야 매물 잠김 현상이 해소될 것이라는 분석도 나오고 있다.

활성화 대책이 시행된 2017년 12월부터 세제혜택이 축소되기 시작한 2018년 9·13대책 전까지 등록 임대주택 등록이 집중됐다는 점에서 최소한 단기(4년) 임대사업자의 의무기간이 종료되는 시점은 돼야 효과를 볼 수 있다는 전망이다.


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