[Q&A]"상가 임대료 3개월 이상 밀려도 계약해지 못한다"
상가건물임대차보호법 개정안 국회 통과
코로나19 여파로 임차인 생존권 보장 도모
세입자 '차임증감청구권' 행사 사유도 명시
임대인, 감액 거절 가능…법적 다툼 가능성
임대료 다시 증액 시 '5% 상한' 적용 예외
[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 24일 오후 서울 명동 거리에서 시민들이 오가고 있다. 2020.09.24. [email protected]
24일 국토교통부와 법무부에 따르면 국회는 이날 본회의에서 '상가건물임대차보호법' 개정안을 가결했다.
개정안은 코로나19로 인해 월세가 3개월 이상 임대료가 밀리더라도 임대인이 계약해지나 계약 갱신 거절, 권리금 회수 기회 보호 제외 등을 할 수 없게 했다.
현행법상 월세(차임) 3회 연체 시 임대인은 이 같은 권리를 행사할 수 있게 돼 있다. 개정안은 이번 코로나19 사태에 따른 6개월의 특례기간을 임시로 부여해, 연체 횟수에 포함하지 않도록 했다. 다만 연체금과 연체에 따른 지연이자는 물어야 한다.
개정안은 '차임증감청구권' 행사 사유에 '코로나19 등 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동'을 명시해 임차인들의 권리를 사용할 수 있도록 법률상 명확하게 규정했다.
임차인이 코로나19로 인한 매출 감소를 이유로 임대인에게 월세 감액을 요구할 수 있고, 임대인은 거부할 권리도 있다. 또 임대인은 추후 임대료 증액을 요구할 수 있으며, 이 때 증액 상한(5%) 적용에서 제외된다.
다음은 Q&A.
-법 개정의 목적은
"코로나19로 인한 전례 없는 경제위기 상황에서 불가항력적인 사유로 생존권을 위협받는 상가임차인을 보호하고, 임대인과 임차인간의 고통분담을 통해 상생을 도모하기 위한 것이다."
-특례의 내용은
"현재 '3기 차임액 연체'의 경우 계약갱신거절 등의 사유가 된다. 개정안에 따르면 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임은 3기에 이르는 차임액 계산 시 포함하지 않는다. 따라서 임차인은 위 기간 안에 연체한 차임액을 이유로 한 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수 기회 상실의 위험으로부터 보호된다"
-적용 대상 및 기간은?
"기간은 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임에 대해 적용한다. 개정 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용된다."
-임차인은 특례 기간 동안의 연체 차임의 지급의무까지 면제되는지
"임차인의 임대인에 대한 차임지급의무를 면제하는 것은 아니다. 연체에 따른 지연이자 지급의무도 발생한다."
-특례 규정의 적용을 받는 상가임대차의 범위에 제한이 있는지
"제한 없다. 환산보증금을 초과하는 상가임대차에도 적용된다. 현행 환산보증금은 ▲서울 9억원 ▲과밀억제권역, 부산 6억9000만원 ▲광역시, 세종시, 경기 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 5억4000만원 ▲그 박의 지역 3억7000만원 등이다."
-차임증감청구권 행사의 요건은
"'감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동'이다."
-'제1급감염병 등에 의한'을 명시한 취지는 무엇인가.
" 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동의 차임증감청구권 요건 해당 여부가 불명확해 임차인들의 차임감액청구권 행사가 사실상 제한될 수 있어 명확히 할 필요성이 제기됐다. 코로나 19 등 제1급감염병으로 인한 경제 악화로 영세 상인 등 상가 임차인에 대한 구제 방안 마련이 무엇보다 시급한 상황이다."
-임차인은 어떻게 차임감액을 인정받을 수 있나
"차임증감청구권의 행사는 개정 전과 달라진 것이 없다. 임차인은 코로나19로 인해 매출 급감 등으로 현재 차임이 상당하지 않다는 사유로 차임감액청구를 할 수 있다. 당사자간 합의가 이루지면 합의된 금액으로 차임이 감액된다."
-당사자간 합의가 이뤄지지 않는다면
"당사자간 합의가 이루어지지 않으면 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 법원에 소송을 제기해 상당한 금액으로 차임을 감액할 수 있다."
-증액시 상한 제한(5%) 규정을 적용받지 않는 것은 어떠한 경우인지
"코로나 19 등 제1급감염병으로 인한 경제사정 변동으로 차임이 감액된 후 임대인이 경제사정의 변동을 이유로 증액을 청구하는 경우에는 감액 전 차임에 달할 때까지는 증액상한(5%)이 적용되지 않는다. 감액 전 차임을 초과하는 증액의 경우에는 증액상한(5%)의 적용을 받는다."
-환산보증금 초과 임대차에도 적용되는지
"현행법 제2조 제3항에 따르면 환산보증금을 초과하는 임대차에는 차임증감청구권 규정이 적용되지 않는다. 해당 개정 규정은 환산보증금 범위 내의 상가임대차에만 적용된다."
-개정법에 대한 상담은 어디서 받을 수 있다.
"대한법률구조공단이나 국토부 민원콜센터, 감정원 콜센터, 한국토지주택공사(LH)와 서울시·경기도 상가주택임대차 상담전화에 문의하면 된다. 또 오는 11월부터 분쟁조정위원회가 확대 설치 운영되며, 앞으로 LH와 감정원 등에서 12곳을 추가 설치할 예정이다."
◎공감언론 뉴시스 [email protected]
Copyright © NEWSIS.COM, 무단 전재 및 재배포 금지