'특단의 공급대책' 나온다는데…서울 집값 왜 오르나

"역세권 용적률 상향"…변창흠표 서울 '고밀 개발' 윤곽

서울 아파트값 상승폭 키워…"매매값 전망지수 상승세"

공급 최소 3~4년·공공주도 공급 물량 한계…실효성 '뚝'

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 서울 시내 아파트 단지가 보이고 있다. 2021.01.24. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 설 전에 특단의 공급 대책을 내놓겠다고 예고했지만, 서울 주택 시장은 여전히 불안한 흐름이 이어가고 있다. 아파트값은 상승폭을 키웠고, 전셋값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

아파트값 상승세는 강남권을 시작으로 중저가 아파트가 몰려 있는 강북권으로 확산하고 있다. 강력한 규제로 한동안 잠잠하던 강남권 재건축 아파트를 중심으로 집값이 다시 오르는 양상이다. 통상적인 집값 '키맞추기' 공식이 무색할 만큼 동시다발적인 상승세다.

부동산114에 따르면 지난달 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 0.15% 올라 오름폭이 커졌다. 재건축 변동률 또한 지난해 12월말(0.29%) 이후 가장 높은 0.28%를 기록했다.

서울은 아파트값은 관악, 노원, 도봉 등 가격부담이 상대적으로 덜한 곳들이 상승세를 주도했다. ▲관악(0.33%) ▲광진(0.29%) ▲노원(0.28%) ▲도봉(0.28%) ▲강동(0.25%) ▲성북(0.23%) ▲중구(0.22%) ▲구로(0.20%) 순으로 상승했다. 재건축 상승세는 강남구 압구정동과 송파구 잠실동을 중심으로 올랐다.

전셋값은 0.18% 상승했다. 서울 전세시장은 '금관구'(금천·관악·구로)를 중심으로 실수요가 증가하면서 상승세를 이끌었다. 지역별로는 ▲관악(0.36%) ▲구로(0.35%) ▲금천(0.34%) ▲강남(0.30%) ▲마포(0.28%) ▲도봉(0.26%) ▲서대문(0.26%) 순으로 상승했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 모두 정비사업 규제 완화를 통한 공급정책을 예고하면서 서울 재건축단지들의 가격 흐름이 심상치 않은 분위기"라며 "과거 뉴타운처럼 서울 낙후지역에 대한 개발 호재로 받아들일 가능성이 있어 단기적인 시장 변동성 확대는 우려되는 부분"이라고 설명했다.

새해 들어 서울 집값이 오를 것이라는 전망도 더 강화됐다. KB부동산이 발표한 월간KB주택시장동향에 따르면 지난 1월 서울의 부동산 매매가격 전망지수는 127로 전달(124)보다 상승했다.

이 지수는 전국 4000여개 중개업소를 대상으로 2∼3개월 후 주택가격을 설문해 전망한 것으로, 100을 초과할수록 상승 비중이 높다는 것을 의미한다.

서울의 매매가격 전망지수는 지난해 8·4 공급대책 발표 직후인 9월 109를 기록해 전달(118)보다 내려간 뒤 10월에는 비슷한 수준을 유지했다. 이후 11월 115, 12월 124, 올해 1월 127로 3개월 연속 상승하고 있다. 

[서울=뉴시스] 28일 한국부동산원에 따르면, 지난 25일 기준 수도권 아파트값 상승률은 0.33%로 지난 주(0.31%)에 이어 역대 최고치를 또 한 번 경신했다. (그래픽=안지혜 기자)  [email protected]

정부는 서울 등 수도권 주택공급을 늘리기 위한 추가 공급대책을 이르면 이번 주에 발표할 예정이다. 서울 역세권 고밀개발과 준공업지역 개발, 저층 주거지 고밀 개발 등 다양한 방안을 검토하고 있다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 참여하는 방식이 유력하다.

이에 따라 현재 350m인 역세권의 범위를 500m까지 확대하고, 용적률을 최대 700%까지 허용할 것으로 예측된다. 이를 통해 신혼부부와 청년층을 위한 공공 임대를 확보하겠다는 계획이다. 또 준공업지역 내 공장 이전 부지에 주거·산업기능이 혼합된 시설을 조성해 주택 공급을 늘리는 방안도 검토되고 있다.

이와 함께 빌라 등 다세대주택이 많은 지역이나 나 홀로 아파트 등에 공공 소형 재건축을 도입하는 방안도 거론되고 있다. 여기에 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 신규 택지 확보 방안 등도 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

정부는 각종 규제를 풀어 주택 공급을 속도감 있게 추진할 계획이다. 변창흠 국토교통부 장관은 지난달 5일 주택공급 관련 기관들과 영상회의에서 "중앙정부와 지자체는 제도 개선 및 인허가 절차 지원, 공공기관은 컨설팅, 부지확보, 리스크 분담, 민간은 창의적 설계, 시공능력을 제공하는 등의 민관협력을 통해 국민이 원하는 도심 내 분양주택을 공급하는 데 중점을 둘 것"이라고 강조했다.

주택시장에서는 공공재개발 등 도심 정비사업과 규제 완화에 대한 기대감이 서울 아파트값의 상승폭을 키우고 있다는 게 중론이다. 또 서울시장 보궐선거를 앞두고 후보들이 내놓은 주택 관련 공약들이 시장에서 호재로 작용하고 있다.

일각에서는 정부의 공급 대책이 현실화하는데 최소 3~4년 이상 걸리고, 민간 참여보다 공공 위주의 공급이라 물량이 제한적일 것이라는 전망이 나오고 있다. 또 고밀도 개발에 따른 주차 문제와 교통 환경, 교육 등을 해결책이 병행되지 않는다면 난개발이 될 것이라는 우려도 제기되고 있다. 

이와 함께 주민들 간 복잡하게 얽힌 이해관계 때문에 주택 공급이 차질 없이 진행될 지도 미지수다. 지난달 15일 공공재개발 시범 사업지로 선정된 서울 동작구 '흑석2구역'의 사업 철회 가능성이 커진 것도 이와 무관치 않다.

전문가들은 정부 주도의 공공개발만으로 주택 공급 확대에 한계가 있다고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울 도심 개발은 공공이 아닌 사유지이고, 사업 추진과정에서 복잡한 이해관계를 어떻게 풀고, 합의해 나갈지가 중요하다"며 "개발 이익에 대한 환수와 이해 당사자가 원하는 수익 배분 문제도 관건"이라고 설명했다.

권 교수는 "정부의 주택 공급 대책은 토지 소유자인 주민들의 합의 없이는 사업이 차질을 빚거나 취소될 수 있는 한계가 있다"며 "정부만의 주택 공급으로는 한계가 있기 때문에 수요자가 원하는 곳에 공급을 늘리기 위해 재개발, 재건축을 일부 완화하는 것도 필요하다"고 덧붙였다.


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