'누구나 집' 입지는 양호…관건은 민간참여 '유도'

정부, 분양가확정 공공임대주택 계획 공개

인천 검단·의왕 등 수요자 선호도 양호 전망

분양전환가격 확정, 분쟁 소지 줄일 수 있어

집값 하락시 사업자 손해…민간 참여가 관건

[서울=뉴시스] 누구나집 택지공모 사업지 개요. (표=국토교통부 제공)

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 집값의 10%만 내고 10년 간 주변 시세보다 저렴한 임대료로 거주한 뒤 사전에 확정된 가격으로 분양받을 수 있는 '누구나 집' 사업의 구체적인 계획이 6일 공개됐다.

국토교통부, 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 이날 인천 검단, 의왕 초평, 화성 능동 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택(누구나 집)' 공급을 위한 사업자 공모를 시작한다고 밝혔다.

누구나 집은 10년간의 임대 종료 후 사업 초기에 확정된 분양전환가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 것이 가장 큰 특징이다.

전문가들은 누구나 집이 공급될 사업지는 서울과 가깝거나 기존 3기 신도시 개발 인근 지역인 만큼 수요자의 선호도는 양호할 것으로 내다봤다.

또 분양전환가격을 미리 확정한 것은 향후 분쟁의 소지를 줄일 수 있는 만큼 긍정적으로 평가했다.

다만 분양전환가격을 최소 10년 전에 확정하는 만큼 향후 집값 하락 시 민간사업자의 손해가 발생할 수도 있어 이들의 사업 참여를 유도하는 것이 관건이라고 지적했다.

인천 검단·의왕 등 선호도 양호 전망

국토부에 따르면 누구나 집 시범 사업지는 총 6곳이다. 인천 검단신도시 내 4개 블록(4225가구)과 의왕 초평(951가구), 화성 능동(899가구) 등에서 모두 6075가구가 공급될 예정이다.

전문가들은 입지는 양호한 수준으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울과 가깝거나 기존 3기 신도시 개발 인근 지역이라 수요자의 입지 선호도는 양호할 것으로 보인다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "3기 신도시 입지 등과 비교하면 탁월하게 좋진 않지만 주변 집값 수준이 높거나 교통망 계획이 있는 지역 위주로 청약 경쟁률이 높을 것"이라며 "그런 면에서 의왕이나 검단 지역이 수요자들의 관심을 받을 것 같다"고 밝혔다.

분양전환가격을 사전에 확정한 것도 향후 분쟁 소지를 줄일 수 있는 만큼 긍정적으로 평가했다.

[서울=뉴시스]최동준 기자 = 더불어민주당 송영길 대표가 1일 서울 여의도 이룸센터에서 열린 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 축사를 하고 있다. 2021.06.01. [email protected]

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양전환가격의 상한을 정해 민간사업자의 수익률을 확보하겠다는 것과 추후의 분양전환가격을 일정 범위에서 확정한다는 시도 자체는 긍정적"이라고 밝혔다.

함영진 랩장은 "장기 거주하더라도 분양 전환가격이 정해져 있는 만큼 분쟁의 소지는 조금 줄일 수 있을 것 같다"고 말했다.

집값 하락시 사업자 손해 불가피

정부는 누구나 집 분양전환가격 상한을 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격으로 정했다.

국토부는 민간사업자들의 의견을 수렴한 결과, 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 필요한데 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용할 경우 내부수익률 5% 이상 확보가 가능할 것이라고 보고 있다.

문제는 분양전환 시점에 집값이 하락할 경우 민간사업자의 손해가 불가피한데 이에 대한 구체적인 보전 방안 등은 없다는 것이다. 이에 따라 업계에서는 민간 사업자들의 참여 여부가 사업 추진의 관건이 될 것으로 보고 있다.

이은형 책임연구원은 "민간 사업자의 입장에서는 분양전환시 수익상한은 제한되는데 분양시점에서 집값이 하락할 경우에 대한 보전이 불충분할 수 있다"고 지적했다.

김효선 수석위원은 "민간 사업자 입장에서는 연간 1.5% 상승률로 제한했을 때 분양수익률이 어느 정도 나오면 사업에 참여는 할 수 있겠지만 주택가격이 1.5%도 상승하지 않을 경우가 문제"라며 "부담을 시행사가 1차적으로 가져가야 하는 구조라 위험도를 낮추기 위해 사업지 입지에 따라 민간의 참여도가 갈릴 수도 있을 것 같다"고 밝혔다.


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