[집피지기]졸업·인사철…"빌라·오피스텔 깡통전세 조심하세요"

소형오피스텔, 매매수요는 줄었는데 전셋값은 올라

직주근접지역, 전세가가 매매가보다 높은 경우도

신축빌라 전세가율도 90% 상회…전세보증보험 필수

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 겨울은 학생들의 졸업 및 입학, 직장인들의 인사 이동으로 소형 비아파트 상품의 수요가 많은 계절입니다. 전세가 워낙 귀하다보니 전세가율이 치솟고 있는데요. 일부에서는 전세 보증금과 대출금이 집값을 넘어서는 '깡통 전세' 매물도 나타나고 있어 주의가 요구됩니다.

최근 오피스텔의 매매수요를 보면 소형에 대한 관심은 크지 않아 보입니다. 한국부동산원의 전국 3분기 오피스텔 가격동향조사에 따르면 40㎡ 이하 매매가격은 전분기 대비 0.29% 상승하는 데 그쳤지만 60㎡이하는 1.54%, 60㎡초과 85㎡이하는 2.91%, 85㎡초과는 4.33% 올랐습니다.

아파트의 대체제로 여겨지며 3~4인 가구 실거주용으로 적합한 중대형은 수요가 많지만, 주로 월세 수익을 받는 소형 오피스텔은 상황이 다르기 때문입니다. 오피스텔도 주거용으로 사용할 경우 주택 수로 산정돼 보유세·양도세 등 세 부담이 커지는데요. 이에 다주택자들 사이에서 '똘똘한 한 채' 만을 남기고 팔려는 경향이 생긴 것으로 해석됩니다.

매매가는 크게 오르지 않았는데, 전셋값만 급등하다보니 전세가율이 높아졌습니다. 전국 오피스텔의 전세가율은 84.62%로 집계됐습니다. 직주근접이 가능한 핵심지에서는 전세가가 매매가를 넘어서는 경우도 적지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 공덕동 공덕오피스타 전용면적 16.88㎡는 지난달 1일 1억800만원에 손바꿈됐지만 같은 달 10일 전세가 1억2000만원, 27일에는 1억3000만원에 거래됐습니다. 매매가보다 전세가가 더 높은 것이죠.

빌라도 상황은 비슷합니다. 부동산 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 올 상반기 서울 신축 빌라의 전세 거래를 분석했더니 전체 2752건 중 26.9%(739건)는 전세가율이 90%를 넘었습니다. 전셋값이 매매가와 같거나 높은 거래도 19.8%(544건)나 됐습니다.

이렇다보니 보증금을 제때 되돌려 받지 못할까 우려됩니다. 실제로 올해 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증금 반환보증보험(전세보증보험) 사고 건수와 금액이 역대 최대 규모라고 합니다. 전세가격과 매매가격이 비슷한 매물을 갭투자로 매입했다가 새 세입자를 구하기 어려워 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 집주인이 그만큼 많아진 것입니다.

부동산 시장이 얼어붙는 시기에는 비아파트 거래가 특히 더 어려워 전세금을 돌려받기 쉽지 않습니다. 집을 알아볼 때 전세보증보험 가입 가능 여부, 반드시 알아봐야 하겠습니다.

'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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