'마이너스 프리미엄' 등장…대출 한파에 오피스텔도 '꽁꽁'

오피스텔 실거래 전월比 61% 감소…DSR규제로 매수세 급감

임대사업자 세제 혜택 줄고, 대출 규제 강화…투자 수요 빠져

공급면적·위치 등에 따라 가격 조정 불가피…"투자 신중해야"

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 경기도 하남시 주거용 오피스텔 밀집 지역의 모습이 보이고 있다. 2021.10.28. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "대출 규제가 강화된 이후 오피스텔 매매가 뚝 끊겼어요."

지난 25일 경기 하남시 한 공인중개업소 대표는 "시장 변동성이 커지면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들도 관망세로 돌아섰다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "일부 단지에서는 분양가보다 호가가 낮은 매물이 나오고 있다"며 "올해 초부터 금리 인상에 대출 규제 여파 등으로 매수 문의조차 없다"고 전했다.

오피스텔 시장에 찬바람이 불고 있다. 지난해 아파트 대체 상품으로 주목받던 오피스텔의 거래가 사실상 끊겼다. 특히 일부 지역에선 분양가보다 매도 호가가 낮은 '마이너스 프리미엄'이 잇따라 등장하고 있다. 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 적용되고, 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 겹친 탓이다.

오피스텔 매매 거래도 절반 이상 줄었다. 리얼투데이가 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 자료에 따르면 올해 1월 1일부터 14일까지 2주간의 오피스텔 실거래(매매) 건수는 전국 기준 942건으로, 지난해 12월 동기간(1~14일·2443건) 대비 61.44%, 지난해 1월(1~14일·2163건)과 비교해서는 56.44%나 감소했다.

실거래 총액도 급감했다. 이달 2주간의 실거래 총액은 1482억470만원으로, 전월(4828억3691만원) 대비 69.3%, 지난해 1월(5061억2588만원) 대비 70.71% 줄었다. 사실상 거래가 끊긴 셈이다.
 
특히 전용면적 84㎡를 초과한 중대형 면적의 실거래 감소세가 뚜렷하다. 지난해 1월(1~14일)에는 중대형 면적의 실거래가 154건으로 집계됐으나, 지난해 12월(1~14일)에는 34건, 이달(1~14일)에는 단 9건에 불과했다.

이달부터 모든 대출 합산액이 2억원을 넘으면 무조건 DSR이 40%를 넘을 수 없는 규제가 본격 시행되면서 진입장벽이 높아졌기 때문으로 분석된다. 또 오는 7월부터 총대출액 기준이 1억원 초과로 강화되면서 오피스텔 수요가 줄어들 것으로 예상된다.

일부 지역에서는 마이너스 프리미엄도 등장했다. 인천 서구 루원시티 '루원시티1차 SK리더스뷰(전용면적 24㎡)' 오피스텔 분양권은 분양가(1억4600만원) 대비 2000만원 가량 떨어진 1억2600만원으로 낮아졌다. 또 대구 중구 '대구역 한라하우젠트센트로(전용면적 59㎡)'도 분양가 대비 500만원이 하락했다.

실거래가도 하락했다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 8월 3억3500만원에 거래된 인천 서구 청라동 '청라센트럴에일린의뜰(전용면적 45㎡)' 오피스텔은 지난해 12월 2억7700만원에 거래됐다. 또 실거래보다 낮은 매물들이 나오고 있다. 지난해 14억~15억원 선에서 거래된 경기 하남시 '위례지웰푸르지오(전용면적 84㎡)'의 현재 호가는 13억원대로 하락했다.

주택시장에서는 오피스텔에 대한 수요가 줄어들 것이라는 전망이 우세하다. 이미 임대사업자에 대한 세제 혜택이 줄었고, 대출 규제가 강화됐기 때문이다. 또 올해부터 오피스텔도 대출 규제가 본격 적용되면서 투자 수요 역시 줄어든 것도 한몫하고 있다.

전문가들은 정부의 금융 규제와 대선 등 주택시장의 불확실성이 커지면서 오피스텔 가격이 조정을 받을 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 대출 규제 강화로 아파트값이 조정을 받으면서 상대적으로 진입장벽이 낮은 오피스텔의 가격 조정 폭이 더 커질 것"이라며 "임대사업자에 대한 혜택이 줄어든 상황에서 오피스텔 역시 대출 규제 대상으로 묶이면서 투자 수요 역시 줄어들 것으로 예상된다"고 설명했다.

권 교수는 "공급면적과 위치 등 여건에 따라 오피스텔의 가격 조정 폭이 달라질 것"이라며 "오피스텔은 아파트보다 환금성이 떨어지기 때문에 투자에 신중해야 한다"고 덧붙였다.


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