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[집피지기]서울은 다 상한제 아니었어? 적용지역·기준 알아보기

등록 2022.02.12 12:00:00

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서울 첫 분양 34대1…분양가상한제 미적용 원인

강북·도봉·중랑·금천구 등 7개 구는 미적용 지역

'분양가 9억'이 성패 좌우…대출 따라 수요 변화

투기과열지구 중 집값·분양가 상승률 높으면 타깃

수요자들 상한제 적용·대출 여부 꼼꼼히 살펴야

[집피지기]서울은 다 상한제 아니었어? 적용지역·기준 알아보기

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 올해 첫 서울 분양 단지였던 '북서울자이폴라리스'의 청약 경쟁률이 분양 시장에서 큰 주목을 끌었습니다. 295가구 모집에 1만157명이 신청해 평균 경쟁률이 34.4대 1 수준에 그쳤기 때문입니다.

지난해 서울 아파트 청약 경쟁률이 평균 164대 1이었던 점을 감안하면 확연히 수치가 낮아진 것입니다. 최근 주택시장 분위기가 한풀 꺾인 것도 원인이겠지만 이 단지의 경쟁률이 작년만 못한 것은 분양가 영향이 컸습니다.

북서울자이폴라리스가 공급되는 강북구는 구 전체가 분양가 상한제를 적용 받지 않는 곳입니다. 이 때문에 분양가가 전용면적 84㎡는 9억2700만원에서 10억3100만원으로 주변 시세와 비교할 때 많이 낮지 않았던 것입니다.

서울과 경기도 주요지역은 정부의 강력한 분양가 통제를 받을 것으로 짐작하는 사람이 많지만 의외로 서울에서도 상한제 적용을 받지 않는 지역이 많습니다.

서울 25개 자치구 중에  강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마·용·성(마포·용산·성동), 영등포·동작·양천·중구·광진·서대문구 등 13개 구는 구 전체가 상한제 적용을 받습니다.

그리고 주요 정비사업 이슈가 있는 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평구 등 5개 구는 일부 동에 한해서만 적용 됩니다. 나머지 강북구를 포함해 관악, 중랑, 종로, 도봉, 구로, 금천구 등 7개 구는 전체가 미적용 지역입니다.

분양가 상한제는 주택 건설에 소요되는 비용에 정부에서 허용하는 적정 이윤 등을 더 한 것 이상으로 분양가를 높일 수 없게 하는 제도입니다. 서민이 부담 가능 수준의 주택을 안정적으로 공급하겠다는 취지로 도입됐습니다.

공공택지에서 분양하는 아파트만 적용하다 2020년 7월부터는 민간택지에 공급하는 아파트에도 적용하고 있습니다. 정부는 이렇게 분양가 상한제를 대대적으로 시행하면 주변 아파트 시세도 낮아질 것으로 봤지만 오히려 집값이 급등해 현재까지는 역부족인 상황입니다.

그렇다면 분양가 상한제 적용 지역은 어떻게 정해질까요. 투기과열지구 중 물가 상승률보다 주택가격이나 분양가격 상승률이 높아 이상 과열 징후가 있는 지역이 타깃입니다.

정부는 주거정책심의회를 거쳐 적용 지역을 정하고 있는데 투기과열지구 중 최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나, 분양 직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 등의 요건을 충족하면 지정할 수 있습니다.

이처럼 서울에서도 분양가 상한제 적용 여부에 따라 분양가 차이가 크게 나는 만큼 수요자 입장에서는 입주자모집공고를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 분양가가 시세에 비해 많이 저렴할 것으로 짐작하고 무턱대고 청약 신청부터 했다가는 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 실제로 최근 금리가 오르고 대출규제가 강화되면서 청약에 당첨되고도 목돈을 마련하지 못해 청약 기회만 날리는 사람도 많습니다.

북서울자이폴라리스의 경우에도 분양가가 9억원이 넘는 전용면적 84㎡는 17.2대 1의 경쟁률을 기록한 반면 9억원에 못 미치는 전용면적 59㎡는 212.2대 1로 큰 차이를 보였습니다.

이처럼 최근 분양시장에서는 분양가 9억원이 성패를 좌우한다는 평가가 나오고 있습니다. 분양가 9억원이 넘는 아파트는 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 중도금 집단 대출이 나오지 않기 때문입니다.

또한 분양가 상한제가 적용되는 단지는 최대 10년의 전매제한이 설정되고, 최대 5년의 실거주의무가 적용됩니다. 자금사정과 준공 후 입주가 가능한지 여부 등을 고려해 청약 전략을 짜야한다고 전문가들은 조언합니다.

분양업계의 한 관계자는 "북서울자이폴라리스의 경우 분양가 상한제를 적용 받지 않아 분양가가 상대적으로 높게 책정됐다"며 "최근 분양시장에서 대출 기준이 되는 9억원 초과 여부에 따라 경쟁률 차이가 크게 나타나고 있는 만큼 올해 분양가가 청약 시장에서 영향력이 큰 변수로 작용할 것"이라고 말했습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]

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