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[집피지기]일시적 2주택자, 양도세 비과세 받기 '총정리'

등록 2022.02.26 16:00:00수정 2022.02.26 16:03:42

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기존주택 취득 후 1년이 지난 뒤 신규주택 구입해야 '비과세'

기존주택이 조정대상지역에 있다면 2년 거주해야 혜택 받아

조정지역 신규주택 취득 기준으로 기존주택 처분 기간 달라

 *재판매 및 DB 금지


[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 회사원 박모(49)씨는 내달 이사를 앞두고 현재 사는 집이 팔리지 않아 고민입니다. 호가를 기존 실거래가 대비 1억원 낮췄지만, 거래가 되지 않고 있습니다.

일시적 2주택자인 박씨는 "양도세 비과세 혜택을 받기 위해 현재 집을 팔고 새로 이사 갈 집의 잔금을 치를 계획이었으나, 좀처럼 거래가 되지 않으면 양도세 비과세를 혜택을 받지 못할 것 같다"고 토로했습니다.

집을 옮기기 위해 일시적 2주택자는 일정 요건을 충족하면 1주택자와 마찬가지로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일시적 2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 일정 기한 내에 기존 주택을 처분하거나 새로운 주택에 전입해야 하는 등 정해진 요건을 갖춰야 합니다.

우선, 종전 주택 취득 후 최소 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 합니다. 또 종전 주택을 2년 이상 보유하고, 종전 주택이 조정대상지역에 위치한 경우 2년 이상 거주해야 합니다.

이와 함께 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 합니다. 여기서 취득과 처분 기준 시점은 통상 잔금지급일입니다.

특히 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 내에 있다면 조건이 더욱 까다로워져 주의해야 합니다. 신규 주택 취득일에 따라 종전 주택 처분 기한이 3년 이내 처분, 2년 이내 처분, 1년 이내 처분으로 다르게 적용됩니다.

신규 주택 취득일이 2018년 9월 13일 이전이라면 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 됩니다. 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 신규 주택을 취득했다면 종전 주택은 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 처분해야 합니다. 2019년 12월 17일 이후에 신규 주택을 취득했다면 종전 주택은 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 처분해야 하고, 1년 이내에 신규 주택에 전입해야 합니다.

일시적 2주택자가 위에서 양도세 비과세 요건들을 모두 충족했다면 1주택와 같은 조건으로 세금이 부과됩니다. 매매가가 12억원 이하라면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 만약 매매가가 12억원을 초과했다면 초과분에 대해서 기본세율이 적용됩니다.

만약 일시적 2주택자 비과세 요건을 지키지 못했다면 중과 세율이 적용돼 세금 부담이 늘어납니다.

예를 들어 3억원에 취득한 아파트를 6억원에 매도해 차익이 3억원이 발생했을 경우, 일시적 2주택자 요건을 갖춘 비과세와 2주택자 중과가 적용된 양도세 차이가 상당합니다. 비과세 요건을 갖춘다면 매매가가 12억원 이하이기 때문에 세금을 내지 않아도 되지만, 중과 세율이 적용된다면 과세표준 3억원을 기준으로 세율 60%가 적용됩니다. 또 누진공제액 2540만원이 추가돼 양도세로 1억7000만원을 내야 합니다.

신규 주택 대신 분양권이나 입주권을 취득한 경우에도 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 기준은 일시적 2주택 요건과 같습니다.

다만, 일반적인 일시적 2주택자는 종전 주택을 처분할 때 조정대상지역 여부에 따라 2년이나 1년으로 단축되지만, 분양권은 취득 후 3년 이내 종전 주택을 처분하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]

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