'똘똘한 한 채'에 수요 집중…집값 양극화 심해지나[부동산 긴급 진단①]

다주택자 절세 매물, 지방·비강남 위주로 던질 듯

구로·성북·강서구 매물 늘었는데 강남·서초는 줄어

강남권 대장주에 수요 몰리며 더 오를 가능성

공급·미분양 많은 대구 "조정대상지역 해제 요청"

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 도심 아파트 모습이 보이고 있다. 2022.03.22. [email protected]

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 공급확대와 규제완화로 부동산 시장을 정상화하겠다는 새 정부의 시그널에 시장이 들썩이고 있다. 서울 핵심지를 중심으로 집값 고점 인식, 대출규제, 금리인상 등으로 얼어붙은 매수심리가 서서히 되살아나는 모습이다.

현재까지는 거래절벽이 유지되는 모습이지만 다주택자에 대한 양도세 중과 배제가 본격화되면 거래는 지금보다 늘어날 전망이다. 다만 다주택자들이 서울보다 지방을, 강남보다는 비강남의 집을 처분할 가능성이 높아 집값 양극화는 더 심해질 것으로 예상된다.

9일 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주(4월4일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 90.7로 한 주 전인 89.1보다 1.6포인트(p) 상승했다. 지난 2월28일 86.8로 저점을 기록한 뒤 5주째 상승곡선을 그리고 있다. 상승의 변곡점이 된 것은 지난달 초 대통령 선거였다.

윤석열 대통령 당선인이 정비사업 활성화와 세제 완화 등을 공약하면서 부동산 시장은 다소나마 활기를 되찾은 상황이다. 서울 중에서도 5개 권역 중 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구)가 포함된 동남권은 지난주 90.6에서 96.0으로 한꺼번에 5.4포인트나 뛰었다. 지난해 12월13일(96.5) 이후로 가장 높은 수치다. 강남권을 중심으로 매수심리가 커지고 있다는 뜻이다.

아파트 가격도 반등하고 있다. 서울 전체 아파트값은 전주 0.01% 하락에서 0.00% 보합세로 돌아섰고 강남구(0.02%), 서초구(0.02%), 송파구(0.01%), 용산구(0.02%)는 상승세를 나타냈다.

반면 서울 외곽이나 경기권은 아직 하락세를 띠는 곳이 많다. 도봉구(-0.04%), 강서구(-0.03%), 강북구(-0.02%), 용인 수지구(-0.15%), 오산시(-0.14%), 과천시(-0.13%), 화성시(-0.12%), 시흥시(-0.12%) 등의 하락폭이 비교적 크다. 대구(-0.14%), 세종(-0.08%), 충남(-0.04%), 전남(-0.4%) 등 수도권 이외 지역에서도 내림세가 뚜렷했다.

새 정부가 출범하면 거래량은 상당 부분 반등할 것으로 예상된다. 서울부동산정보광장을 보면 지난해 7월 4681건이던 서울 아파트 거래는 계속 하락세를 나타내다가 지난 2월 804건에 그쳤다. 그러다 3월에는 아직 신고 기간이 남았는데도 890건이 신고돼 거래가 살아날 조짐을 보이고 있다. 대통령직 인수위원회가 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 면제하겠다고 발표한 만큼 매도·매수 활동은 더 활발해질 전망이다.

문제는 다주택자들이 여러 채의 주택 중 일부를 정리할 때 비교적 덜 매력적인, 오름폭이 크지 않을 것으로 예상되는 매물을 내놓을 가능성이 많다는 것이다. 서울이 아닌 지방, 서울에서는 비강남권의 매물이 시장에 많이 나올 것이란 분석이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 4월8일 기준 대선 당일인 9일과 비교해 매물이 가장 큰 폭으로 늘어난 자치구는 11.1% 증가한 구로구(2248건→2487건)였다. 성북구(9.7%, 2437건→2674건), 강서구(9.6%, 2503건→2745건) 등이 그 뒤를 차지했다. 서초구(-1.7%, 3861건→3799건)와 강남구(-0.9%, 4121건→4085건의 매물은 오히려 줄었다. 값이 더 오를 것이란 기대에 집주인들이 매물을 거둬들인 것이다.

그 동안 공급이 많았던 지역에서는 집값 경착륙도 예상된다. 정해용 대구시 경제부시장은 지난 7일 인수위를 방문해 급격한 미분양 증가 등을 설명하며 조정대상지역 해제를 요청하기도 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "양도세 중과세 배제는 다주택자에겐 퇴로를 열어주고, 매물 가뭄에 시달리는 시장 입장에서는 거래에 숨통이 트이는 효과가 나타날 것"이라며 "양도세 절세를 위한 급매물이 나오겠지만 보유세 부담을 느낀 이들이 비강남, 비재건축 아파트 매물을 먼저 내놓을 수 있다"고 내다봤다.

박 수석전문위원은 "급매물이 시장을 짓누르고 대출금리도 치솟고 있어 집값이 크게 오르기는 힘들지만 규제완화에 대한 기대도 있어 강보합세 국면이 이어질 것"이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "다주택자가 보유주택을 매도해서 현금화하면 똘똘한 한 채로 수요가 집중될 수 있다"며 "지역 대장주 등은 가격상승으로 연결될 가능성이 높다"고 진단했다.


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