'황금알' 재건축 옛말…정비사업 수주 발 빼는 건설사들 왜?

원자잿값 급등·금리 인상·PF 부실 확산…수주 신중 모드 전환

주택 매수 심리 위축 미분양 물량 급증…수익성 확보 최우선

[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 18일 오후 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 2022.11.18. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "부동산 시장의 불확실성이 커지면서 최대한 보수적으로 수주 전략을 짜고 있어요."

지난 21일 한 중견 건설사 관계자는 "호황기 때는 조금 무리해서 수주하더라도 수익에 별다른 영향이 없었지만, 미분양 위험이 커진 상황에서 수주 전략이 달라질 수밖에 없다"며 이같이 말했다.

이 관계자는 "올해부터 원자잿값이 급등하고, 금리 인상에 따른 경기 침체 우려가 커지면서 확실하게 수익성이 검증된 사업 위주로 수주 여부를 검토하고 있다"며 "불황기에 접어들면서 최대한 위험을 줄이고, 유동성을 확보하려고 한다"고 전했다.

한때 과열 양상까지 보였던 주택 정비사업 수주전에 건설사들이 잇따라 발을 빼고 있다. 공사비가 급증한 상황에서 부동산경기 침체 장기화로 재건축·재개발 사업지에서도 미분양이 증가하고 있는 탓이다.

특히 금리 상승으로 조달 비용이 늘어나고, 레고랜드발 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 우발채무 위험 확산 등으로 건설금융과 자금조달이 원활하지 못한 점도 한몫하고 있다. 상대적으로 자금조달 능력이 부족한 중소·중견 건설사가 무리하기 수주전에 뛰어들었다가 자칫 '줄도산' 위기에 처할 수 있다는 우려도 나온다.

금리 인상에 따른 주택 매수 심리가 위축되면서 미분양 물량은 급증하고 있다. 국토교통부에 따르면 9월 기준 전국 미분양 주택은 총 4만1604가구로 집계됐다. 전월(3만2722가구) 대비 27.1%(8882가구) 급증했다. 수도권은 7813가구로, 전월(5012가구) 대비 55.9%, 지방은 3만3791가구로 전월(2만7710가구) 대비 21.9% 증가했다. 또 지난달 경기도 안성시와 양주시가 미분양관리지역으로 신규 지정됐다. 미분양 상황이 장기화하면 투자금 회수가 어려워 중소건설사들에게 적지 않은 부담이다.

또 철근·콘크리트 등 원자잿값이 고공행진하면서 분양가에서 건축비 비중이 증가하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 8월 서울에서 분양한 민간 아파트 분양가에서 건축비가 차지하는 비중은 61%로 나타났다. 이는 올해 들어 가장 높은 비율이다. 지난해에만 해도 서울 아파트 분양가에서 건축비 비율은 40~50%대였다.

통계청에 따르면 지난 8월 건설공사비지수는 147.39(잠정치)로 전년 동월(135.08) 대비 9.1% 상승했다. 건설공사비지수는 공사에 투입되는 자재·인건비 등을 포함한 공사비 변동을 나타내는 수치다. 공공 건설공사비 산정이나 물가변동에 의한 계약금액 조정을 위한 자료로 활용된다.

건설공사비지수 상승폭(전년 대비)은 지난해 5월부터 올해 7월까지 15개월 연속 10% 이상을 웃돌았다. 공사비 인상 폭도 가파른 데다, 장기화한 것이다. 금리 인상에 따른 건설사들의 금융 부담이 커진 상황에서 원자잿값 인상으로 수익성이 더욱 악화될 수 있다는 분석이다.

상황이 이렇다 보니 건설사들이 주택 정비사업 시장을 두고 신중을 기하고 있다. 22일 정비업계에 따르면 ‘서울 도심 마지막 노른자’ 입지로 꼽히는 중구 신당8구역 재개발사업 시공사 선정이 무산됐다. 현장 설명회 진행 당시 포스코건설과 대우건설, 삼성물산, 현대건설, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발, GS건설, 대방건설 등이 관심을 보였으나, 포스코건설이 단독으로 참여하면서 유찰됐다.

신당8구역은 지하철 5·6호선 청구역과 3·6호선 약수역, 5호선 신금호역 사이에 있는 트리플 역세권 지역으로, 2019년 DL이앤씨를 시공사로 선정됐다. 하지만 공사비와 하이엔드 브랜드 사용을 두고 갈등일 발생하면서 지난해 7월 시공 계약이 파기됐다. 조합은 내년 1월 2일 입찰을 마감해 시공사 선정을 마무리할 계획이다.

총 사업비만 2조원에 달하는 울산 중구 B-04 재개발도 수의계약으로 시공사 선정에 나선다. 당초 국내 시공능력평가 1·2위 건설사인 삼성물산과 현대건설이 입찰에 참여할 것으로 예상했으나, 양사 모두 입찰에 참여하지 않았다. 이 사업은 지난 8월 1차 입찰에 이어 지난 1일 2차 입찰까지 유찰되면서 수의 계약이 이뤄질 것으로 보인다.

조합은 지난 3일 삼성물산과 현대건설에 '시공사 공동도급 참여 요청' 공문을 보냈으나, 건설사들은 컨소시엄 형태의 수의계약을 진행할 수 없다는 입장을 전달한 것으로 알려지면서 연내 시공사 선정이 사실상 불가능해졌다.

전문가들은 부동산 경기가 전반적으로 위축되면서 건설사들의 수주 전략이 달라지고 있다고 진단했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "건설 원자잿값 급등과 금리 인상에 따른 자금 조달 부담이 커진 상황에서 미분양까지 증가하고 있다 보니 건설사들 입장에서 정비사업과 관련된 수주를 보수적으로 접근할 수밖에 없다"며 "국내외 기준금리 인상과 원자잿값 폭등 여파로 주택 매수 심리가 위축되고 관망세가 짙어지면서 건설사들이 리스크 관리에 나서고 있다"고 설명했다. 

권 교수는 "금리 인상과 원자잿값 급등, 분양시장 냉각 등 주택 정비사업 여건이 악화되고, 부동산 PF대출 부실화에 대한 우려가 커지면서 건설사들이 앞으로 사업성이 확실히 보장된 사업에만 집중할 것"이라며 "상대적으로 자금조달 능력이나 브랜드 경쟁력이 낮은 중소·중견 건설사들은 자체개발사업과 정비사업이 대신 단순 도급사업이 집중할 것으로 보인다"고 덧붙였다.


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