공사비 투명성 제고…조합·시공사 갈등에 멈추는 현장 줄어들까

국토부, '정비사업 표준공사계약서' 배포

시공사, 총액 아닌 세부 산출내역 공개

물가 변동에 따른 공사비 현실적 조정

법적 효력 없는 권고사항…효력 의문도

[서울=뉴시스] 조성봉 기자 = 3일 오후 서울 강동구 둔촌주공 재건축단지 올림픽파크 포레온 건축 현장에서 공사가 한창 진행되고 있다. 2023.03.03. [email protected]

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 건설 자재값이 급등하면서 대형 정비사업장 곳곳에서 공사비 분쟁이 일고 있다. 비용 갈등으로 공사가 늦어지면 분양, 입주 등 주택공급에 차질이 생기는 만큼 정부가 공사비 책정의 투명성을 위한 표준공사계약서 배포에 나섰다.

국토교통부는 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 '정비사업 표준공사계약서'를 지방자치단체와 관련협회 등에  배포한다고 23일 밝혔다.

조합과 시공사 간 분쟁을 최소화하고 신속한 사업 추진을 지원하기 위한 방편이다. 물가 반영 기준도 현실적으로 수정해 공사비 갈등으로 현장이 멈추는 사태를 줄일 수 있을 전망이다. 다만 의무가 아닌 권고사항에 그쳐 실제 효과가 있을지는 미지수다.

그동안 대부분 정비사업장이 공사비 세부 구성내역 없이 총액만으로 계약을 체결하고 있다. 이에 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구하면 조합이 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워서 분쟁이 생겼다.

이에 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출하도록 하고, 이를 첨부해 계약을 체결하도록 해 공사비 근거를 명확히 하겠다는 것이다. 산출내역서는 조합이 기본설계 도면을 제공해야 산출할 수 있다. 도면 제공이 어려운 경우에는 시공사가 품질 사양서를 제출하고 이를 바탕으로 계약한다.

물가 변동에 따른 공사비 조정도 현실적으로 고친다. 그동안 공사비 조정에 소비자물가지수 변동률을 적용해 왔는데, 이 지수는 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못한다는 지적이 있었다. 앞으로 국가계약법에 따른 지수조정률 방식을 활용하도록 한다. 총공사비를 노무비·경비·재료비 등 비목군으로 나누고, 비목군별로 별도 물가지수를 적용해 공사비에 물가 상승을 반영하는 방식이다.

박용선 국토부 주택정비과장은 "2021~2023년 건설공사지수가 30%에 육박할 정도로 올랐다"며 "소비자물가지수가 아닌 현실 반영이 가능한 정도로 증액할 필요가 있다는 의견을 반영했다"고 설명했다.

러시아-우크라이나 전쟁 등으로 자재값이 치솟으면서 정비사업장 곳곳에서 조합과 시공사 간 갈등이 격화되고 공사가 중단되는 사태가 벌어졌다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축, 은평구 대조1구역 재개발, 송파구 잠실진주 재건축 등이 그 사례다.

기존에는 '물가인상 배제특약' 등으로 착공 후 공사비 증액이 어려웠는데, 표준계약서는 특정 자재 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 해 물가 변동에 따른 현실적 부담을 고려했다.

국토부의 표준계약서 마련에 건설사들은 법적 효력이 없다는 점을 지적하면서도 일종의 가이드라인이 만들어졌다는 점에 있어서는 긍정적인 평가를 내렸다. 한 대형 건설사 관계자는 "거듭된 갈등으로 사업이 지체되거나 계약이 해지되는 경우가 많야 조합과 시공사 모두에 피해가 막심한 경우가 많았다"며 "도시정비사업은 결국 시간 싸움이기 때문에 서로 조정할 수 있는 지점이 마련됐다는 점에 있어서는 윈윈이라고 볼 수 있다"고 말했다.

물가 조정 방식을 현실적으로 유도하는 것에는 긍정적이라면서도 세부 공사비 산출내역서 제출은 실효성이 적다는 의견도 있었다. 또 다른 대형 건설사 관계자는 "물가 변동에 지수조정률 방식을 도입하는 것과 착공 이후에도 일부 자재 가격이 급등하는 경우 물가 반영에 허용된다는 점은 시공사 부담을 줄이는 요인"이라며 "사업시행인가도 받지 않은 상황에서 상세 산출내역서를 제출하는 것은 실효성이 적고 불필요한 시간 및 비용만 소요될 것"이라고 봤다.

이번 표준계약서는 법적 효력이 없기에 강제 사항은 아니지만 인허가권자인 지자체가 사업주체에 계약서 활용을 권고하면 점차 이 가이드라인이 자리잡으면서 분쟁이 줄어들 것이란 게 국토부의 설명이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "의무사항이 아닌 권장사항이라는 한계는 분명 있겠지만 실무적으로는 효과가 상당할 것"이라며 "정비사업의 인허가권자인 지자체가 표준계약서 사용을 권하면 표준계약서가 사용된 정비사업장이 늘어나면서 추후 정착될 가능성이 높다"고 봤다.


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