[집피지기]'전세, 묻고 2년 더?'…전세계약 연장시 주의사항은

코로나19 이후 늘어나는 전세계약 연장

전세보증금 지키려면 '우선 변제권' 꼭

전셋값 상승기, 묵시적 갱신이 가장 유리

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 이사를 자제하는 분위기 속에서 최근 살던 집에서 2년 더 거주를 택하는 세입자들이 늘어난 것 같습니다.

그런데 전세계약 연장이라고 방심해서는 안 될 것 같습니다. 내 보증금을 지키기 위해 어떤 점을 주의해야 할까요.

우선 기존 계약서를 파쇄해서는 절대 안 됩니다.

공인중개업계에 따르면 전세 재계약시 가장 많이 하는 실수 중 하나가 이것인데요. 우선변제권을 유지하기 위해서 입니다.

주택임대차 계약 시 가장 핵심적인 요소는 확정일자를 받는 것 입니다.

확정일자를 받으면 전월세로 살고 있는 집이 계약기간 중에 경매나 공매로 부쳐지더라도 은행이나 다른 채무자보다 세입자가 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. 다만 주민등록 주소지 이전, 이사 등까지 마쳐야 대항요건이 생깁니다.

계약서에는 확정일자가 나와 있기 때문에, 절대로 잃어버려서는 안 됩니다. 이는 재계약시에도 마찬가지 입니다.

때로는 기존 계약서를 고쳐 쓰는 방식으로 재계약하는 경우도 있습니다.

이 같은 계약서에 효력이 없는 것은 아닙니다. 그런데 나중에 문제가 발생했을 때 다툼의 소지가 있어 공인중개사들은 추천하지 않는다고 합니다.

정말 불가피한 상황이라면, 빨간색 펜으로 선을 긋는 등 기존 내용과 변경된 내용을 확인할 수 있도록 고친 뒤 집주인, 세입자 모두의 확인 도장·서명 등을 꼭 반영해야 뒷말이 나오지 않습니다.

정석은 변경된 조건만 반영해 계약서를 새로 쓰는 것입니다.

최근 집값 급등에 따라 전셋값도 오름세를 나타내는 지역이 많습니다.

그래서 재계약 시 보증금을 증액하는 경우가 많은 데요, 이 경우 전세금 증액분과 추가 임대기간 등 변경 내용을 담아 새로운 계약을 체결하면 된다고 합니다.

중개업소에서 새 계약서를 쓰는 게 일반적인 데요. 증액금액에 따라 중개수수요율 상한을 결정하고 중개사와 협의해서 중개수수료를 내야 합니다. 수수료가 아까워 중개사무소와 상의해 대필료로 10만~20만원만 지급하기도 합니다만 이 경우 추후 계약 사고에 따른 책임은 오로지 본인 몫이기 때문에 주의가 필요합니다.

세입자는 특히 새 계약을 체결하기 전후에는 꼭 확인해야 할 사항이 있습니다.

집주인이 기존 전세계약 체결 이후에 추가 담보대출을 받은 적이 없는지 등을 등기부등본에서 파악해야 합니다. 또 계약을 마친 뒤에는 반드시 확정일자를 받아야 합니다.

만약 1억원 짜리 전셋집에 살다, 재계약을 통해 보증금을 5000만원 올렸다고 가정해봅시다.

대비를 잘했다면 앞서 집주인에게 보증금으로 건넨 1억원은 이미 우선 변제력을 갖춘 상태입니다.

하지만 추가된 보증금 5000만원까지 보장해주는 것은 아닙니다. 증액된 보증금에 대해서도 동일한 방식으로 대항력을 갖춰야 한다는 것입니다.

상황만 허락한다면 '묵시적 갱신'을 통해 계약 연장을 하는 것이 세입자에게 유리합니다.

'주택임대차보호법'에 따르면 전세권이 만료되기 한 달 전까지 집주인이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보하지 않는 경우에는 임대기간이 2년 연장됩니다. 계약서를 다시 쓰지 않고도 임대조건의 변동 없이 기간만 연장되는 효과 입니다. 

주로 전셋값이 하락할 때는 집주인이 묵시적 갱신을 선호하는 경우가 많습니다. 다만 세입자는 언제든 계약 해지를 통지할 수 있어 집주인도 마냥 좋은 것만은 아닙니다. 세입자가 계약 해지를 통보하면 집주인은 3개월 후에는 보증금을 돌려줘야 합니다.

이 때 간혹 중개수수료를 누가 부담해야 하는지를 놓고 분쟁이 잦다고 하는 데요. 공인중개사들에 따르면 엄연히 집주인 몫입니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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