지분형 주담대에 민간투자 유도한다…청년 의견도 수렴

시범사업 땐 주금공이 지분 참여…본사업엔 민간도 참여

무주택자·청년 등 실수요자 간담회 예정…사전수요 파악

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 사진은 23일 오전 서울 송파구 아파트 단지. 2025.03.23. [e-mail]

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 금융당국이 가계대출 문제를 해결하기 위해 회심의 카드로 내놓은 '지분형 주택담보대출(주담대)'은 처음엔 주택금융공사(주금공)의 지분 투자로 시작되나, 궁극적으로는 민간투자 참여 방식으로 전환될 예정이다.

공공기관의 지분 투자로만 재원을 조달하기엔 부담이 크기 때문에 시장 자율적 구조로 전환이 불가피하다는 것이다. 당국은 조만간 무주택자·청년 등 실수요자를 대상으로 지분형 주담대에 대한 의견을 수렴할 방침이다.



12일 금융권에 따르면 금융당국은 지분형 주담대를 오는 6월까지 내놓기 위해 유관기관 간 의견을 막바지 조율 중이다. 금융위원회, 주금공, 한국은행 등이 스터디 및 실무회의를 통해 제도의 윤곽을 갖춰나가고 있다.

통상 주택 구매자는 자기자본과 은행 주담대, 신용대출을 받아 주택을 구입한다. 그러다 보니 집값 상승 시기에는 빌리는 돈이 많아지게 돼 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 '내집 마련'이 어려워지는 문제가 생긴다.

DSR이란 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율을 뜻한다. 은행 대출은 연 소득에서 원리금 상환비율이 40%, 비은행 대출은 50%를 넘지 못하게 돼 있다.



'영끌'해서 대출을 받아 주택을 구입한다고 하더라도 구매자의 대출상환 부담이 가중된다. 가계의 가처분 소득이 크게 줄면서 내수 경제에도 악영향을 미치게 된다.

대안으로 나온 '지분형 주담대'는 주금공의 지분 참여가 골자다. 기존에는 본인이 마련한 목돈과 은행 대출로만 주택 구입이 가능했다면, 앞으로는 여기에 주금공의 지분 투자가 더해지는 것이다. 예를 들어, 구매자 지분 50%(자기자본10%, 대출40%)+주금공 지분 50%로 구성되는 방식이다.

구매자 입장에서는 주택 소유 구조에서 지분 100%가 아니게 되지만, 지분이 감소한 만큼 주택가격이 낮아져 대출 부담이 현저히 줄게 된다. 지분 투자로 정부의 주택 가격 관리가 쉬워진다는 점에서 부동산 시장 변동성도 효과적으로 억제할 수 있다.

구매자는 공동소유자인 주금공에 사용료를 내는 방식으로 거주한다. 월세 개념이지만 그보다 훨씬 저렴하게 사용료가 책정된다는 게 장점이다. 아울러 계약 이후에도 여윳돈이 생길 때마다 구매자가 주택 소유 지분을 늘릴 수 있는 '옵션'도 생긴다. 지분을 늘리면 사용료도 자연스럽게 줄게 된다.

[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 19일 서울 송파구의 한 부동산 앞에 아파트 시세 안내문이 붙어 있다. 2025.03.19. [e-mail]

소유권 행사와 관련된 분쟁은 있을 수 있다. 가령 실거주자인 구매자가 문고리 하나를 바꿀 때도 공동소유자인 주금공에 일일이 허락을 받아야 하느냐는 문제가 생긴다. 당국은 전세 제도를 참고해 해법을 모색하고 있다. 현행 전세 제도에서는 실거주자 임차인이 소모성 물건을 직접 부담하고, 도배·장판 등은 임대인이 책임을 지고 있는데, 지분형 주담대 역시 이와 비슷한 방식으로 운영될 가능성이 크다.

시세차익은 지분대로 이뤄진다. 주택 가격이 오를 때는 차주와 주금공이 보유 지분대로 이익을 얻는다. 반대로 집값이 하락할 경우엔 후순위로 들어간 주금공이 손실을 떠안게 된다. 차주를 최대한 보호하려는 주택금융의 공적 기능에 방점을 둔 셈이다.

주택 구매자의 부담을 떠받치는 주금공이 이를 위한 재원을 어떻게 마련할지도 관건이다. 현재 당국은 정부의 재정이 아닌 주금공 자체 재원으로 정책을 마련한다는 방침을 정했다. 장기간 대규모의 정부 재정 투입은 지속가능하지 않을뿐더러 정부 재정 건전성에도 부담이 될 수 있다는 점에서다.

이 때문에 금융당국은 시범사업에서만 주금공이 지분투자를 하도록 하고, 시범사업이 성공해 본사업으로 넘어갈 경우 민간투자자를 참여시키는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 궁극적으로 주택금융을 시장 자율에 맡긴다는 구상이다.

다만 민간투자자가 구매자에게 높은 사용료를 요구할 수 있는 만큼 이를 방지하기 위한 인센티브 마련은 해결해야 할 과제다.

시범사업 지역은 아직 확정되지 않았으나, 부동산 경기가 어려운 지방보다는 주택구입 수요가 많은 수도권을 중심으로 이뤄질 것으로 보인다. 이후 시장 상황에 따라 단계별로 지역을 확대할 수도 있다.

금융당국은 지분형 주담대 상품을 공식적으로 내놓기 전에 무주택자·청년 등 실수요자를 대상으로 간담회를 진행할 예정이다. 당국이 마련한 상품에 대한 의견을 직접 듣고 개선할 점은 없는지, 또 수요가 얼마나 되는지 등을 파악할 계획이다.

지분형 주담대가 성공한다면 한국 주택금융의 패러다임이 크게 바뀌게 된다. 적은 자기자본으로 집을 구매할 수 있는 만큼 전세에 대한 수요는 확 줄게 된다. 전 세계에서 유일하게 한국만 보유하고 있는 전세제도는 거주 불안정성, 전세사기 위험성 등의 단점이 있다. 오히려 지분형 모기지를 통해 사용료를 낸다는 점에서 월세 추세로 전환된다고 봐야 한다.

당국 관계자는 "지분형 모기지는 등기상 공동소유가 명확하다는 장점이 있다"며 "향후 시범사업 지역, 대상 등 구체적인 방안을 확정하고 관련 수요도 파악할 것"이라고 말했다.


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