[집피지기]전세보증보험 청구해서 보증금 돌려받기까지 '산 넘어 산'

계약종료 두 달 전까지 '갱신거절' 통보해야

'임차권 등기' 필수…절차 복잡하고 어려워

HUG, 임차권 등기보다 심사 절차 당기기로

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = "전세보증보험을 청구하려면 집주인에게 계약 종료 2개월 전까지 갱신거절을 통지해야 한다 해서 문자를 보냈는데, 계약서상 임대인 명의는 그동안 연락해오던 집주인이 아닌 그의 딸로 돼 있고, 딸은 문자를 아무리 보내도 답장을 해주지 않아 골머리를 앓았습니다. 알아보니 이런 경우 내용증명을 보내야 한다고 하더라고요."

최근 '빌라왕' 사건 등으로 전세사기 및 깡통전세 구제 절차에 대한 세간의 관심이 뜨겁습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 대한 궁금증이 많아지고 있는데요.

HUG의 전세보증보험 이행청구 절차가 어떻게 되는지, 이번 빌라왕 사건으로 HUG에서 새롭게 내놓은 지원책은 무엇인지 함께 정리해보려고 합니다.
 
HUG 전세보증금 반환보험의 이행청구 절차는 원래 ▲임대차계약 종료 ▲임차권등기 경료 ▲보증이행 청구 ▲보증이행 심사 ▲보증금 지급의 단계로 이뤄져 있습니다.

먼저 임차인들은 임대차계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 해야 합니다. 만약 2020년 12월10일 이전에 체결한 계약이라면 종료 1개월 전까지 통지하면 됩니다.

다만 이러한 갱신거절 통지는 임대인에게 도달했음이 확인돼야만 효력이 발생합니다. 임대인에게 문자 등으로 보냈을 경우 반드시 동의한다는 답장을 받아야만 하는 것이죠.

그 때문에 임대인과 연락이 닿지 않는 경우 임대인의 주소로 직접 내용증명을 보내야 한다는 번거로운 절차가 있습니다. 특히 빌라왕처럼 임대인이 사망한 뒤 상속인이 곧바로 정해지지 않는 경우 민법상 4촌 이내의 최선순위 상속인 전원에게 내용증명을 보내야 한다는 어려움이 있죠. 만약 내용증명도 송달이 되지 않는다면 법원을 통해 공시송달 과정까지 거쳐야 합니다.

문자, 내용증명 등을 통해 임차인의 갱신거절 통지가 도달되고 나면 임차인들은 반드시 주택임차권 등기를 신청해야 합니다. HUG 전세보증보험 자체가 임차인으로부터 전세보증금반환채권(우선변제권)을 양도받아 유효한 임차권 등기를 통해 이를 행사하는 것을 전제로 하는 '담보부 보증'이기 때문입니다.

임차인들은 임대차계약 종료일 다음 날 해당 주택의 관할 법원에 가거나 인터넷을 통해 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 신청 서류로는 확정일자를 받은 임대차 계약서 사본, 임대차계약 갱신 거절을 통보한 문자메시지나 내용증명서, 부동산 등기부등본, 임차인 초본, 부동산 목록 등이 필요합니다.

만약 임대인이 사망했음에도 현 순위 상속인들이 상속등기를 하지 않는 경우 임차인이 대신 '상속대위등기'를 통해 절차를 진행할 수 있는데요. 다만 이를 위해선 취득세 등 임대인의 각종 공과금을 임차인이 대신 납부해야 해 임차인의 부담이 만만치 않습니다.

기존에는 이러한 과정을 거쳐 임차권 등기 결정문이 나오고 나서야 임차인들이 HUG에 비로소 보증이행 청구를 할 수 있었습니다. 보증이행 청구를 하고나면 HUG는 서류를 보고 청구금액·권리관계·점유상황 등을 살펴 이를 심사하게 되죠.

이번 빌라왕 사건을 계기로 HUG는 이러한 순서를 바꿔주기로 했습니다. 임차권 등기 절차가 워낙 복잡하기 때문에 그전에 우선 보증이행청구와 서류심사절차를 미리 진행해 보증금 지급시기를 1~2개월 단축시키겠다고 밝힌 것이죠.

이제 HUG는 심사를 먼저 마친 뒤 임차권 등기 결정문이 나오게 되면 임차인과 이사 일정을 협의, 주택의 명도 여부를 확인한 후 보증금을 최종적으로 지급하게 되는 것입니다.

임차인들 입장에서는 임차권 등기를 위한 절차 자체가 너무 복잡하다는 하소연도 쏟아지고 있는데요. 국토부에서도 "법원, 법무부 등 관계기관과의 협의를 통해 대위변제에 필요한 절차를 최대한 앞당기겠다"고 밝혔으니 절차가 앞으로 얼마나 바뀔지 더 지켜봐야겠습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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