이지스운용 "美 상업용 부동산 대출, 시스템 위기 전이 가능성 낮아"

미국 상업용 부동산 신용 위험 진단 보고서 발표

[서울=뉴시스] 박은비 기자 = 미국 상업용 부동산 대출의 신용 위험이 금융권 전반의 시스템 위기로 전이될 가능성은 낮다는 업계 진단이 나왔다.

이지스자산운용 투자전략실은 이같은 전망을 담은 '미국 상업용 부동산 신용 위험(US CRE Credit Risk)' 진단 보고서를 발표했다고 8일 밝혔다.

보고서에 따르면 지난해 말 기준 미국 상업용 부동산 총 대출잔액은 20조달러 수준으로 올해부터 2026년까지 만기 도래 예정 대출은 약 1조8600만달러로 추정된다. 특히 2019~2021년 실행된 저금리 변동금리 구조 대출이 60%를 차지해 현재 높은 금리에 따른 재융자(리파이낸싱) 부담이 가중될 것으로 예상된다.

상업용 부동산(CRE) 중 대출이 연체된 부실자산 규모는 860억달러 수준이다. 이 중에서 약 20%는 대주가 강제집행으로 소유권을 받은 압류 상태다.

부실자산 섹터별로는 오피스가 41%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이자가 연체되기 시작한 잠재적 부실자산 중에는 다세대 주택(멀티패밀리)이 29%로 가장 큰 비중을 차지했다.

미국 은행권의 CRE 총대출 잔액은 3조달러로 중소형 은행 비중이 70%다. 미국 상업용 부동산 저당증권(CMBS) 총대출 잔액은 6300억달러로 올해 만기 예정인 대출 가운데 오피스 비중이 21%를 차지해 오피스 CMBS 연체 우려가 커지는 상황이다.

이지스운용은 고금리에 따른 리파이낸싱 갭 확대, 오피스와 멀티패밀리 섹터 부실화 등으로 시장 우려가 커지고 있다고 봤다. 다만 CRE 신용 위험이 2008년 금융위기 수준의 시스템 위기로 이어질 가능성은 높지 않을 것으로 내다봤다.

먼저 은행권 대출 연체율이 비교적 낮은 상태다. 지난해 연체율을 보면 대형 은행의 경우 1.5%, 중소형 은행은 0.7% 수준이다. 금융위기 직후인 2009년 각 9.6%, 7.6%를 기록했던 것과 비교할 때 대출 손실시 관리가 가능하다는 분석이다.

지난해 10월 이후 CMBS 금리와 미국채 10년물 사이 스프레드가 축소되는 추세인 점도 유동성 경색 가능성을 완화하는 요인이다.

아울러 북미권 CRE에 투자하는 글로벌 자산운용사들의 미소진 자금(드라이파우더)이 축적된 상태이기도 하다. 지난해 말 기준 북미 CRE에 투자하는 드라이파우더 총액은 2590만달러 수준이다.

지난해 북미 CRE 사모펀드 모집 규모는 1030억달러로 전년 대비 25.3% 감소했으나 글로벌 상위 10개 운용사 모집 비중은 340만달러로 같은 기간 88.9% 증가한 것으로 나타났다.

이지스자산운용 투자전략실 관계자는 "우려가 컸던 CMBS 대출에 대한 시장 스프레드가 하락하고 있으나 자산 섹터별로 수급과 펀더멘털 이슈에 따라 경향이 상이할 수 있으므로 모니터링은 필요하다"며 "올해 상반기부터 인베스코, 골드만삭스, 블랙스톤 등 글로벌 주요 투자자의 미국 CRE 투자 기조가 변하고 있고 지난해 글로벌 거래 규모는 감소했으나 북미와 유럽 권역을 중심으로 국경을 넘는 CRE 투자 비중이 확대되는 모습"이라고 설명했다.


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