[집피지기] 청약 한파에도 경쟁률 수백대 일?…'민간임대주택' 장단점은?

취득유형·공공지원 여부 따라 나뉘어

청약 문턱 낮고 주택 수에 포함 안돼

투기꾼 많고 분양전환 우선권 없기도

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 최근 대출 규제·금리 인상의 여파로 전국 부동산 시장이 얼어붙으면서 청약 시장에도 미분양이 속출하고 있습니다. 그러나 이 와중에도 수백 대 1의 경쟁률로 높은 인기를 얻고 있는 곳들이 있는데요. 바로 '민간임대주택'입니다.

다양한 임대주택이 있지만 그중에서도 민간임대주택에 어떤 종류가 있고, 어떤 장단점이 있는지 모르시는 분들을 위해 정리해보려고 합니다.

민간임대란 민간 임대사업자가 공급하는 임대주택으로, 정부에서 공급하는 공공임대와 구분됩니다. 이는 2020년 8월 개정된 법률 기준으로 취득유형에 따라 '민간건설임대주택'과 '민간매입임대주택', 공공지원 여부에 따라 '공공지원민간임대주택'과 '장기일반민간임대주택'으로 나뉩니다.

먼저 민간건설임대주택은 임대사업자(민간건설사 등)가 임대를 목적으로 건설한 주택을 말하고, 민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 주택을 말합니다.

또 공공지원민간임대주택은 민간 임대사업자가 주택도시기금 등 공공의 지원을 받아 10년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 임대주택이며, 장기일반민간임대주택은 최소 임대 의무기간은 10년으로 같지만 공공지원민간임대주택이 아닌 것을 의미합니다.

지난해 말 경기도 동두천에 공급된 장기일반민간임대주택 '동두천 중흥S클래스 헤라시티'는 466가구 모집에 16만6169명이 몰리며, 356.59대 1의 역대급 경쟁률을 보였습니다. 또 지난해 서울 중랑구 망우동에 공급된 공공지원민간임대주택 '서울 양원 어울림 포레스트'는 313가구에 1만5845건이 접수돼 평균 47.87대 1의 경쟁률을 나타냈습니다.

이처럼 민간임대주택의 경쟁률이 높은 이유는 청약문턱이 낮기 때문입니다. 만19세 이상이면 청약통장 없이도 누구나 접수가 가능하고, 추첨제로 진행되기 때문에 가점이 낮아도 도전할 수 있습니다.

또 한 번 당첨되면 최대 10년간 안정적인 거주가 가능하고, 임차 보장 기간 동안 임대료 상승률이 5% 이내로 제한되며 보증금반환 보증도 받을 수 있습니다. 게다가 주택수에도 포함되지 않아 일반 분양 아파트 청약이 가능하고 취득세, 재산세 등 각종 세금에서도 자유롭습니다.

아울러 장기일반민간임대주택은 다주택자도 청약이 가능합니다. 공공지원민간임대주택은 주거안정을 위해 우선 무주택자만 접수할 수 있지만 미달이 나오는 경우 다주택자에게도 기회가 돌아갑니다. 공공지원민간임대주택은 인근 시세 대비 임대료가 저렴하다는 장점도 있습니다.

하지만 일부 주의가 필요한 부분도 있습니다. 우선 장기일반민간임대주택의 경우 다주택자의 청약이 가능하다보니 투자자들의 유입이 많아 막상 실수요자들이 경쟁에서 떨어질 수 있습니다. 또 분양가 산정기준이 정해져 있지 않아 보증금이나 임대료가 다소 높게 책정되는 경우도 있습니다.

아울러 공공지원민간임대주택은 임대기간 종료 후 임차인에게 확정분양가로 분양전환 우선권을 주는 조항이 없고, 장기일반민간임대주택 역시 분양전환이 의무사항은 아니다보니 일부 공고에는 임대기간 종료 후에도 우선권을 부여하지 않는다는 조항이 붙기도 합니다.

실제로 지난해 일부 민간임대아파트는 전체 계약자 중 70%에 대해서만 확정분양가로 분양전환을 해주기로 하고 2차 추첨을 실시해 논란이 일기도 했습니다. 10년 뒤 분양 전환을 받지 못하고 나오게 되면 반환되는 보증금이 주변 시세보다 현저히 낮아진다는 점도 지적을 받고 있습니다.

전문가들은 최근 집값 부담이 커지고 전셋값도 불안정해짐에 따라 규제가 덜한 민간임대주택에 관심이 쏠리고 있다면서도, 수요자 개인의 조건이나 상황에 맞게 꼼꼼히 따져보고 청약할 필요가 있다고 이야기합니다.

'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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