[가계대출 강화]임대업 대출 까다롭게…RTI 주택 1.25배·비주택 1.5배

금융회사, 관리대상 업종 3개 이상 선정·여신한도 설정

【서울=뉴시스】이현주 기자 = 내년 3월부터 부동산임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)를 산출해 적정성 여부를 심사하게 된다. 정부는 RTI 기준으로 주택 1.25배, 비주택 1.5배를 제시, 대출을 더 까다롭게 한다는 방침이다.

10·24 가계부채 종합대책의 후속으로 26일 금융위원회가 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 따르면 정부는 개인사업자, 부동산임대업 대출 등 가계부채 증가 취약 부문에 대한 체계적인 리스크 관리 강화를 주 내용으로 하는 개인사업자대출 여신심사가이드라인을 도입한다.

부동산임대업 여신 심사시 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출되는 RTI를 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 심사한다.

임대소득은 임대건물 혹은 사업장별 임대차계약서, 공신력 있는 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 근거로 산출한다. 이자는 해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우 이자비용을 합산하고 금리 상승에 대비한 스트레스 금리(최저 1%p)를 가산한다.

정부는 RTI가 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 대한 대출 취급 시 활용토록 기준을 제시했다. 금융위가 A은행에 의뢰한 RTI 도입 시 영향 분석 결과를 보면 주택임대업 RTI 1.25배 적용 시 2014~2017년 부동산임대업 대출의 21.2%가 기준에 미달했다. 비주택임대업 RTI 1.5배 적용의 경우에는 같은 기간 비주택임대업 대출의 28.5%가 기준 미달인 것으로 나타났다.

이형주 금융정책과장은 "RTI 기준에 미치지 못한다 해도 대출이 안 된다는 의미는 아니다"라며 "기준 미달 시에도 심사의견을 별도로 기재하고 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서는 취급이 가능하다"고 부연했다.

단 1억원 이하 소액 대출, 상속 등 불가피한 채무 인수, 중도금대출 등은 RTI 심사대상에서 제외되며 가이드라인 시행 후 취급된 중도금대출이 잔금대출로 전환될 경우 RTI를 적용한다.

담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 초과분을 매년 최소 10분의 1씩 분할상환하는 일부 분할상환제도를 의무화했다. 유효담보가액은 담보기준가액에 담보인정비율(40~80%)을 곱한 금액에서 보증금 등 선순위 채권액을 뺀 금액이다. 예를 들어 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 6억원은 만기일시상환, 2억원은 매년 분할상환해야 한다.

적용대상은 운전자금대출을 제외한 부동산임대업 시설자금 신규 대출로, 추후 시행효과 등을 점검해 자산가치 변동이 없는 단순 개보수 자금, 임차보증금 반환 등에 사용되는 운전자금대출까지로의 확대 적용 여부를 검토한다.

유효담보가액은 은행이 자율적으로 기준을 설정하며, 대출 취급 후 은행의 유효담보가액 기준이 변경된 경우에도 만기 시까지 기존의 분할상환방식을 유지해야 한다.

아울러 금융회사는 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고 업종별 한도를 설정해야 한다. 예를 들면 A은행의 경우 현재 부동산임대, 음식점, 숙박업에 대해 개인사업자대출과 법인대출로 분류해 신용한도를 관리하고 있다.

이 과장은 "은행들이 자율적으로 리스크관리 시스템이 적정한지 점검하는 것"이라며 "사실 금융기관이 유효담보가액을 넘겨서도 여러 가지 이유로 대출을 해주고 있는데 상환능력을 넘으면 차주의 채무불이행 문제가 있을 수 있으니 리스크를 줄이자는 것"이라고 설명했다.

1억원 초과 신규 대출 취급 시에는 차주의 LTI(소득대비대출비율)을 산출해 여신 심사시 참고지표로 활용한다. 대출총액은 차주의 모든 금융권 가계대출과 개입사업자 대출을 합산해 산출하며, 차주 소득은 영업이익을 기준으로 하되 근로소득 등 합산 가능한 소득이 있는 경우 추가 합산 가능하다.

LTI 활용 여부는 금융회사 자율사항으로 규정하되 10억원 이상 대출을 취급할 경우 LTI 적정성에 대한 심사의견 기재를 의무화한다. 정부는 LTI 지표 운영 현황, 규제 필요성 등을 보아가며 향후 관리지표로 활용할지 여부를 결정할 예정이다.

과밀 상권 및 업종에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 상권 및 업황 분석 결과를 여신심사에 활용토록 유도한다. 구체적인 방법, 절차, 내용 등은 금융회사가 자율적으로 결정하며 중소벤처기업부에서 개발 중인 상권 분석 모델을 우선적으로 활용토록 한다. 시행 시기는 금융회사별 준비기간을 고려해 2019년부터 도입한다는 계획이다.

정부는 내년 1월 구체적인 은행권 개인사업자 여신심사가이드라인을 제정한 뒤 3월부터 시행한다는 계획이다. 2금융권 도입 여부는 은행권 도입 결과를 지켜보며 추후 검토한다.

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