자기자본비율 20%로 단계적 상향…영세 시행사 '난관'[부동산 PF 개선]①

현물 출자 유도로 자기자본 비율 5%→20%로 단계적 상향

영세 디벨로퍼 '막막'…자기자본 비율 높이는 초기 부담 지원

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 24일 서울 시내 한 아파트 공사 현장에 타워크레인이 설치돼있다. 2024.06.24. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 현재 5% 안팎에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 시행사 자기자본비율을 20%까지 올리기로 하면서 일부 대형 시행사 쏠림 현상이 뚜렷해질 것이란 전망이 나온다.

특히 시행사의 자기자본에 따라 금융사 대출 금액을 조절하기로 하면서 부동산 개발 업계는 대체로 환영하지만, 자기자본비율이 높은 일부 대형 시행사에만 일감이 몰리는 양극화 현상이 더 심화할 수 있다는 우려도 나온다.

정부는 지난 14일 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안'을 발표했다. 그간 문제점으로 지적된 시행사의 낮은 자기자본비율을 단계적으로 높이는 게 이번 대책의 핵심이다. 토지 현물 출자 유도 등을 통해 현재 5% 안팎에 불과한 자기자본 비율을 2028년까지 20% 수준까지 끌어 올릴 방침이다. 또 자기자본비율을 높이는 사업장에는 인센티브를 제공하고, 부실한 사업성 평가와 리스크 관리 규제를 강화한다.

국토교통부에 따르면 국내 부동산 PF 사업의 평균 자기자본비율은 5%에 안팎에 불과하다. 토지 매입부터 ‘브릿지론’으로 불리는 고금리 대출을 받기 때문에 자기자본 없이 대출로만 사업을 진행하는 게 대부분이다. 이와 달리 미국이나 일본 등 주요 선진국의 자기자본비율이 평균 30%에 달하는 것과는 대조적이다.

정부는 자기자본비율을 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년 20%까지 끌어올릴 계획이다. 이를 위해 현물출자를 통한 PF 사업 방식을 도입할 계획이다. PF 사업비에서 평균 30%를 차지하는 토지비를 자기자본으로 편입해 자기자본비율을 높이는 방식이다. 출자자에 대해서는 양도차익에 대한 과세와 납부를 이익 실현 시점까지 미루기로 했다.

자기자본 비율이 높은 시행사가 관리·운영하는 개발사업은 용적률이나 공공기여 완화 등의 혜택을 주기로 했다. 또 PF 보증수수료를 할인해 주고, PF 대출 시 자기자본 비율에 따라 은행에서 설정하는 위험가중치와 충당금을 차등화해 대출 조건이 다르게 하는 방안도 추진한다.

국토부는 관계자는 "토지의 현물출자가 활성화되면 토지 매입을 위한 대출 규모가 줄어 사업비 절감에 분양가 인하 효과까지 예상된다"고 말했다.

이에 대해 건설·시행업계는 환영의 뜻을 표했다. 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회는 공동 입장문을 통해 "정부 대책은 부동산 PF 사업의 근본적인 구조 개선을 통해 경제 위기마다 반복되던 고질적인 한국형 부동산 PF의 문제점을 해소할 것"이라며 "국내 PF 사업 선진화의 기틀이 마련된 것"이라고 밝혔다.

하지만 다른 목소리도 나온다. 한 시행사 관계자는 "정부의 취지에는 공감하지만, 막대한 자금을 보유한 일부 시행사 외에는 부동산 PF 사업을 진행하기가 쉽지 않을 것"이라며 "자금이 부족한 시행사는 입찰조차 하기 어려울 것"이라고 토로했다.

또 다른 시행사 대표는 "시행 과정에서 정확한 이익을 산출하기 쉽지 않고, 자기자본비율을 높이기 위해서는 다른 사업을 포기하는 사례가 생길 수 있다"며 "인센티브 내용이 구체적이지 않아 어떻게 준비해야 하는지 고민이 많다"고 전했다.

현재 국내 디벨로퍼는 2400곳에 달하지만, 이 중 95% 이상이 연 매출 100억원 이하인 영세업체다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "자기자본 비율을 높이는 과정에서 영세 시행사에 발생할 수 있는 초기 부담은 지원해야 한다"며 "영세 디벨로퍼들이 (개발사업) 경험·실력·자본력이 있는 디벨로퍼들과 협업할 수 있는 지원책과 발판도 조성해야 할 것"이라고 강조했다.


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