HUG 전세보증 '112%룰' 적용시 빌라 10채 중 7채는 '가입 불가'

서울 빌라 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6% 동일 보증금으로 가입 불가

[서울=뉴시스] 추상철 기자 = 5일 오후 서울 용산구 남산에서 빌라가 보이고 있다. 2024.08.05. [email protected]

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화된다면 기존 전세 갱신계약의 69%가 동일 조건으로 전세보증 가입을 못 할 것이라는 분석이 나왔다.

27일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부의 전국 연립·다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석한 결과, 전세보증 가입 요건이 강화될 경우 지난해 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일 조건 갱신 시 전세보증 가입 요건을 충족하지 못하는 것으로 나타났다.

이는 전세기간 2년 만기가 곧 도래하는 대다수 전세계약의 보증금 액수가 공시가격의 112%를 초과한다는 의미다.

지역별로 보면 '공시가격의 112%'로 가입 요건을 강화할 경우 각각 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%의 빌라들이 갱신 및 신규 계약 시 기존 전세금으로는 전세보증 가입이 불가능할 것으로 나타났다.

서울 내에서는 강서구(90.0%), 도봉구(86.7%)로 가입 불가 비율이 가장 높았고 경기도에서는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)가 높게 나타났다. 인천에서는 연수구(91.4%), 계양구(86.5%)가 높았다.

반면 서울 용산구(13.5%)와 성동구(32.4%)는 상대적으로 가입 불가 비율이 낮아 향후 전세보증금 미반환 사례 역시 양극화 현상이 발생할 수 있다는 분석이 나온다.

[서울=뉴시스] 공시가의 112%로 보증요건 강화시 전세보증 가입 여부 및 하향해야 하는 보증금 비율. 2024.11.27 (자료 제공=집토스) [email protected] *재판매 및 DB 금지

또 전국에서 공시가격의 112% 기준에 따라 전세보증 가입이 불가능해진 빌라는 전세보증금을 기존 대비 평균 2870만원 낮춰야 하는 것으로 분석됐다. 보증금 액수 대비 비율로는 평균 17% 수준이다. 지역별로 낮춰야 하는 전세보증금 액수 평균치는 서울특별시가 3529만원으로 가장 높았고, 세종특별자치시가 1247만원으로 가장 낮게 나타났다.

앞서 HUG는 지난해 전세사기 방지를 위해 전세보증 가입 요건을 강화했다. 비아파트에 적용되는 1순위 주택가격을 '공시가격의 140%'로 조정하고 담보인정비율(전세가율)을 100%에서 90%로 인하한 것이다.

이에 따라 시장에서는 전세금이 공시가격의 126%(공시가격 140%X전세가율 90%) 이내여야 전세보증에 가입할 수 있게 됐고, 이는 이른바 '126% 룰'이라고 불리게 됐다.

임대차시장에서는 현재 적용되는 126%를 더 높여 가입 대상을 늘려야 한다는 목소리가 컸지만 오히려 HUG는 보증사고 비율을 낮추기 위해 담보인정비율을 90%에서 80%로 더 낮추는 방안을 검토 중이다. 이 경우 공시가격의 112%(공시가격 140%X전세가율 80%)이내여야 전세보증에 가입할 수 있다.

예컨대 공시가격 2억원인 빌라는 현재 2억5200만원까지 전세보증 가입이 가능하지만, 새 기준에 따르면 2억2400만원으로 보증금을 줄여야 한다. 현재 해당 주택의 임대인이 새 임차인을 받으려면 약 2800만원을 더 조달해야 해 역전세가 벌어질 가능성이 높아지는 것이다.

이는 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 감안하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 것으로 예상된다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 "대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증 가입을 희망하고 있어 빌라 전세가가 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성되고 있다"며 "가입 요건을 또 갑자기 강화하면 다음 세입자를 구하지 못한 임대인들의 보증사고가 늘어날 우려가 있다"고 말했다.

이어 "요건이 강화되면 기존 보증금으로 들어올 세입자가 극히 적어져, 다음 세입자를 구하지 못한 임대인이 보증금 반환을 지체할 위험이 커지기 때문"이라고 덧붙였다.


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