'토허제' 묶인 강남3구·용산, 경매시장 반사이익 받나

실거래가 대비 감정가 3~5억원 저렴

실거주 의무 없지만 '갭투자'는 안 돼

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 사진은 23일 오전 서울 송파구 아파트 단지. 2025.03.23. [e-mail]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 서울 강남3구와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되면서 투자 수요가 경매시장으로 눈을 돌릴 지 주목된다.

25일 뉴시스 취재를 종합하면, 토허제 지역에서 아파트를 매입할 때는 관할 구청장 허가를 받아야 하고, 실거주 2년 의무가 적용된다. 토지이용계획서 및 자금조달계획서를 제출해야 하며, 위반시 이행 명령 및 이행 강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다.



하지만 경매의 경우 '부동산 거래 신고등에 관한 법률'상 토허제 허가 대상에서 제외돼 실거주 의무에서 자유롭다. 다만 낙찰자가 대금을 모두 내야 해 전세를 끼고 매수하는 '갭투자'는 불가능하다.

더욱이 경매 감정가격의 경우 6개월 전 시세를 기준으로 정해져 토허제 해제와 재지정을 전후해 오른 호가보다 상대적으로 저렴하다는 이점도 있다.

실제 서초구 방배동 방배그랑자이 전용 84㎡(5층)은 지난 19일 감정가의 100.04%인 28억3111만원에 낙찰됐다. 응찰자는 22명이 몰렸다.



같은 단지 중층 및 고층 매물 호가가 29억원부터 31억5000만원에서 형성된 만큼 경매가가 최대 3억원 가량 싼 셈이다.

오는 31일 경매가 진행되는 송파구 잠실동 리센츠 전용 98㎡도 감정가 27억7000만원으로 책정됐다. 최근 실거래가 32억5000만원과 비교하면 4~5억원 저렴하다.

실제 토허제 해제 직후 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동) 아파트 경매에 응찰자가 몰린 바 있다. 집값 선행지표 격인 낙찰가율은 강남4구의 경우 2월 기준 94.7%로 서울 평균보다 2.9%p 높았다.

송파구 가락동 헬리오시티 전용 85㎡의 경우 감정가 18억3700만원의 117.5%인 21억5777만원에 낙찰됐다. 응찰자수는 무려 87명이었다. 동일면적대 실거래가보다 2억원 가량 낮은 가격에 경매시장에 나온 것이 인기를 높인 것으로 보인다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "자금 여력이 있는 투자 수요는 경매가 진입하기 괜찮은 시장이 될 것으로 보인다"며 "더욱이 토지거래허가구역이 6개월 한시적으로 적용되는 만큼 버티는 물량이 많을 것으로 예상돼 낙찰가율은 더욱 높아질 전망"이라고 설명했다.


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