"부동산 시세반영률 3년간 45.4→34.0%…공시가 현실화 로드맵 시급"

나라살림연구소 "尹정부 출범후 시세반영률 급락"

주택 시세반영률 2021년 45.4%→2023년 34.0%

"공시가격 현실화 백지화, 1세대1주택 특례 영향"

"1주택자 특례 원상회복, 공시가격 현실화 필요"

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 24일 서울 잠수교에서 바라본 아파트 단지 모습.2025.11.24. [email protected]

[세종=뉴시스] 안호균 기자 = 부동산 보유세 부과 기준인 과세표준이 시장가격에 비해 지나치게 낮아 개선이 필요하다는 지적이 나왔다. 특히 시장가격 대비 과세표준으로 계산한 시세반영률은 윤석열 정부 출범 이후인 2022년과 2023년 크게 하락한 것으로 나타났다.

27일 나라살림연구소가 발표한 '윤석열 정부 출범 직후 부동산의 재산세 시세반영률 급감' 보고서에 따르면 우리나라 부동산의 평균 보유세 실효세율은 0.15% 수준에 그친다. 연구소는 과세표준이 부동산 가격에 비해 낮은 것이 실효세율이 낮은 주요 원인이라고 지적했다.

나라살림연구소가 분석한 2014부터 2024년까지 10년간 평균 부동산 시장가격 대비 재산세과세표준 비율은 46.5%로 나타났다. 주택은 42.2%로 더 낮았다. 2024년 시세반영률은 41.8%로 최근 10년 평균에 비해 낮은 수준이고, 주택은 37.5% 수준에 그쳤다.

2021년까지 일정한 범위 내에서 움직이던 시세반영률은 2022년 이후 급격하게 떨어졌다. 2021년 48.3%에서 2023년 38.7%로 9.6%p 하락했다. 특히 주택의 경우 2021년 45.4%에서 2023년 34.0%까지 11.4%p나 급락했다.

나라살림연구소는 2020년 추진된 정부의 '부동산 공시가격 현실화계획'이 윤석열 정부 이후인 2023년 백지화된 것이 시세반영률을 크게 떨어뜨린 요인이라고 분석했다.

정부는 2020년부터 8~15년에 걸쳐 공시가격을 시세의 90% 수준까지 높일 계획이었지만 2023년 공동주택, 단독주택, 토지의 시장가격 대비 공시가격 비율은 2022년에 비해 각각 2.5%p, 4.5%p, 6.1%p씩 하락했다.

보유세 과세표준은 공시가액에 공정시장가액비율을 곱해 산정하는데, 2022년 1세대 1주택에 한해 공정시장가액비율을 낮춘 것도 시세반영률 하락 요인으로 지목됐다.

공정시장가액비율은 토지와 건축물은 70%, 주택은 60%였지만 2022년부터 보유주택 가격과 상관없이 1세대 1주택자에 대해서는 45%로 낮아졌다. 또 2023년부터는 주택 공시가격 3억원 이하 주택은 43%, 3억~6억원 주택은 44%로 추가 인하됐다. 여기에 공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해서는 재산세율도 0.05%p 떨어졌다.

연구소는 부동산 시세반영률 하락으로 인해 2023년 한 해에만 3조8023억원의 지방세 감세가 발생했다고 추정하면서 제도 개선이 필요하다고 지적했다.

나라살림연구소는 "1주택자에 대한 공정시장가액비율 인하와 재산세율 인하 특례 조치는 공시가격 현실화에 따른 재산세 부담을 완화하기 위해 도입된 만큼, 공시가격 현실화 계획이 백지화된 상황에서 원상회복하는 것이 마땅하다"고 짚었다.

이어 "공시가격 45% 특례 적용은 대상 주택의 공시가격에 상관없이 적용하고 있어 강남권 '똘똘한 1채' 선호 현상을 부추기는 부작용을 초래한다는 지적을 피하기 어렵다"며 "1세대 1주택자에 대한 과세특례는 폐지하고 정상 과세하는 것이 조세 형평성에도 부합한다"고 강조했다.

아울러 "부동산 시장가격의 41.8% 수준에 머무르고 있는 재산세 시세반영률을 현실화하는 것이, 능력에 따른 세금 부담이라는 조세원칙에 부합한다"며 "공시가격 및 공정시장가액비율 현실화를 위한 중장기 로드맵 마련하는 것이 바람직할 것"이라고 제안했다.

부동산 시세반영률(출처 : 나라살림연구소) *재판매 및 DB 금지

◎공감언론 뉴시스 [email protected]