'공공재개발' 띄운 정부…재건축 규제 완화 없다 '쐐기'

"정부 틀에 맞지 않으면 재건축 불가" 분석

"재건축, 이렇게 해야 풀어준다" 신호 불과

[서울=뉴시스] 전진환 기자 = 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 주변 아파트 단지. [e-mail]

[서울=뉴시스] 최희정 기자 = 정부가 지난 6일 수도권 주택공급 대책을 발표하면서 재건축이 아닌 공공 주도의 재개발 사업 구상을 밝힌 것은 앞으로도 재건축 규제 완화는 고려하지 않는다는 의도로 풀이된다.

지난 4.15 총선에서 여당 압승으로 재건축 규제 기조가 이어질 것이란 전망에 이번 대책이 쐐기를 박은 셈이다.



심교언 건국대 부동산학과 교수는 7일 뉴시스와 통화에서 "정부가 제시한 틀에 맞지 않으면 (재건축 사업을) 못해준다는 것"이라고 분석했다.

이어 "이번 대책은 재건축을 '이렇게 하면 풀어준다'는 시그널을 주는 것에 불과하다"며 "강북 몇몇 단지는 사업에 참여하겠지만 강남에서는 안하면 끝장나는 단지들을 제외하고는 참여하지 않고 상당수가 버티기로 갈 것이다. 자기가 예상했던 수익과 정부 규제에 따랐을 때 얻게 될 수익 차이가 크기 때문"이라고 강조했다.

사업성이 떨어질 경우 입지가 좋고 고급화 전략을 추구하는 재개발·재건축 단지들은 공공 재개발 방식을 선호하지 않을 것이란 얘기다.



심 교수는 "당장 (궁지에) 몰려서 해야 하는 곳은 사업을 하긴 할 것이다. 그런데 그런 물량이 얼마나 될 것이며 또 하더라도 공급효과가 얼마나 클 것인가"라고 반문했다.

앞서 국토교통부는 서울 도심에 7만 가구 부지를 2022년까지 추가 확보하고 이 가운데 재개발(2만 가구), 소규모 정비사업(1만2000가구), 역세권 민간사업(8000가구) 등 공공성을 강화한 정비사업을 통해 4만 가구를 공급하겠다고 지난 6일 발표했다.

조합 갈등, 사업성 부족으로 진행 속도가 지지부진한 재개발 사업을 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기관이 주도하는 형태로 전환해 신속하게 사업을 추진한다는 구상이다.

서울 재개발·재건축 사업지 총 531곳 중 재개발 구역 102곳은 구역 지정 이후 10년 동안 조합 설립도 하지 못했다. 조합을 설립했더라도 내부 갈등과 분담금 문제 등으로 실제 착공까지 10년 이상 걸리는 것으로 나타났다.

이에 정부는 공공이 참여하는 재개발 사업에 조합원 분담금 보장, 분담금 부족시 대납, 이주비 저리 융자 등을 지원하고 용도지역 상향, 용적률·기부채납 비율 완화, 분양가 상한제 적용 면제 등의 인센티브를 주기로 했다.

그러나 임대주택 물량을 늘리는 조건 때문에 사업성이 크지 않아 실제 참여하는 곳이 많지 않을 것으로 부동산 업계는 보고 있다.

공공이 참여하는 재개발 추진 시 조합원 분양 물량을 제외하고 일반 공급 물량 중 절반을 공적임대(공공·공공지원임대)로 공급해야 하기 때문이다.

또 일부 정비사업에서 층수제한을 7층에서 15층으로 완화했지만, 200세대 미만의 소규모 재건축만 해당하고 이 경우에도 늘어난 용적률의 50%를 공공임대로 기부 채납해야 한다.


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