관심 뜨거운 '특례보금자리론'…A부터 Z까지

주택가격 9억원 이하라면 소득제한 없이 최대 5억원까지

신규 주택구입 외에 갈아타기나 임차보증금 반환도 가능

집값 6억원 이하에 연소득 1억 이하면 '우대형' 이용 가능

중도상환수수료 없어…거치기간이나 만기 일시상환 불가

폐업·실직·휴직자도 가능…개인회생·신용회복 중에는 불가

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 주택 구입과 관련해 실수요자들의 부담을 덜어주기 위한 특례보금자리론 신청이 시작된 30일 서울 중구 한국주택금융공사 서울중부지사에서 한 고객이 상담을 받고 있다. 특례보금자리론은 '적격대출'을 보금자리론에 통합한 상품으로 주택가격이 9억원 이하인 차주라면 소득제한 없이 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출이 가능하다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용되지 않으며 1년 간 한시 운영된다. 2023.01.30. [email protected]

[서울=뉴시스] 김형섭 기자 = 금리 상승기 서민 실수요자의 내집마련 문턱을 낮춰주기 위해 출시된 고정금리 주택담보대출(주담대) 정책금융상품인 '특례보금자리론'에 대한 관심이 뜨겁다.

31일 금융권에 따르면 특례보금자리론이 출격한 전날 온라인 접수를 받는 한국주택금융공사(주금공) 홈페이지에 수천명의 접속 대기줄이 형성되고 오프라인 접수처인 SC제일은행에는 관련 문의가 쇄도하는 등 실수요자들이 많은 관심을 보였다.

특례보금자리론은 변동·혼합금리 주택담보대출(주담대)을 최저 연 3.7% 고정금리 주담대로 갈아탈 수 있게 한 '안심전환대출'과 주택 구입자를 대상으로 한 장기고정금리 대출인 '적격대출'을 보금자리론에 통합한 상품이다.

시중 주담대보다 낮은 고정금리로 장기간 이용 가능하며 자금용도에 큰 제한 없이 다양한 목적으로 활용 가능하다는 장점이 있다.

전날 접수를 시작으로 1년 간 한시운영될 예정으로 고금리 속 주택 구입 예정자나 기존 주택 보유자들의 관심이 뜨거울 것으로 예상되는 만큼 금융당국의 설명을 바탕으로 특례보금자리론과 관련한 궁금증을 모아 봤다.

누가, 얼마나 대출 가능한가

주택가격이 9억원 이하인 차주라면 소득제한 없이 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출이 가능하다. 개인의 빚 상환 능력을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용되지 않는다.

기존 보금자리론은 연소득 7000만원 이하인 사람이 6억원 이하 주택을 살 때 이용할 수 있었고 대출은 최대 3억6000만원까지만 가능했는데 소득기준는 아예 폐지하고 대출한도는 넓힌 것이다.

특례보금자리론에 LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%)가 적용되며 비(非)아파트(연립·다세대·단독주택)는 5%포인트, 규제지역은 10%포인트 추가 차감된다. DTI는 최대 60%가 적용되며 규제지역에서 10%포인트 차감한다.

무슨 용도로 대출받을 수 있나

특례보금자리론에 허용되는 자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 등 총 3가지다.

주택을 신규 구입하려는 무주택 차주 뿐만 아니라 변동금리 주담대를 고정금리로 갈아타려는 기존 주택 보유 차주, 임차보증금 반환을 위해 주담대를 이용하려는 주택 보유자까지 이용이 가능하다는 의미다.

일시적 2주택자의 경우도 기존 주택을 2년 이내 처분하는 것을 조건으로 특례보금자리론을 이용할 수 있다.

어디서, 어떻게 대출받을 수 있나?

대출 신청은 전날 오전 9시부터 주금공 홈페이지나 스마트폰 앱인 '스마트주택금융' 앱을 통해 가능하다. 주말·공휴일을 포함해 오전 3시부터 자정까지 신청을 접수할 수 있다.

특히 스크래핑 서비스(서류제출 자동화) 및 행정정보 이용에 동의하면 별도 서류 제출 없이도 간편하게 대출을 신청할 수 있다. 챗봇 상담서비스인 'HF톡'으로 24시간 언제든지 상담이 가능하며 만 60세 이상 고령자와 전화문의가 어려운 청각 장애인은 '원격신청 지원서비스'를 이용할 수 있다.

온라인 대출 신청이 어려운 경우 SC제일은행 창구를 통해 신청하면 된다. 다만 이 경우 온라인 접수 때 전자약정을 통해서만 가능한 서비스인 '아낌e-보금자리론(특례)'의 0.1%포인트 금리할인은 적용되지 않는다.

특례보금자리론은 1년 간 총 39조6000억원 공급을 목표로 한시운영된다. 내년 1월말까지 접수를 받는다는 얘기인데 이제 막 시작한 만큼 구체적인 종료 일정은 알려지지 않았다. 다만 정책금융상품 특성상 주택·금융 시장 상황에 따라 연장되거나 공급 목표 조기 달성으로 일찍  마감될 가능성도 배제할 수 없다.

금리는 얼마나 되나

특례보금자리론의 만기는 10년·15년·20년·30년·40년·50년 등 6가지다. 다만 만기 40년은 만 39세 이하 또는 신혼부부, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부만 이용할 수 있다.

금리는 '일반형'은 연 4.25(10년)~4.55%(50년), '우대형'은 연 4.15~4.45%다. 우대형은 주택가격 6억원 이하에 부부합산 연 소득이 1억원 이하인 경우에 해당된다.

인터넷을 통한 전자약정방식인 아낌e-보금자리론(특례)로 신청하면 추가로 0.1%포인트 금리 할인을 받을 수 있다.

여기에 우대형 상품은 만 39세 이하에 주택가격 6억원 이하 및 부부합산 소득 6000만원 이하인 '저소득청년'(0.1%포인트), 한부모·장애인·다문화·다자녀가구 등 '사회적배려층'(0.4%포인트), 결혼예정자를 포함해 혼인신고일로부터 7년 이내인 '신혼가구'(0.2%포인트), 미분양주택(0.2%포인트) 등에 대한 우대금리까지 감안하면 최저 연 3.25~3.55% 금리로 이용 가능하다.

예를 들어 미성년 자녀가 3명 이상 있는 주택가격 6억원에 소득 7000만원 이하 가구라면 다자녀(0.4%포인트) 우대금리가 반영되고 전자약정(0.1%포인트)을 추가하면 연 3.65~3.95%로 이용이 가능하다.

만 39세에 주택가격 6억원, 소득 6000만원 이하인 신혼부부라면 저소득청년(0.1%포인트), 신혼부부(0.2%포인트) 우대금리가 반영되고 전자약정(0.1%포인트)을 추가해  연 3.75~4.05%로 이용할 수 있다는 계산이 나온다.

중도상환시 수수료는

특례보금자리론은 금리 상승기 차주의 부담을 줄여주기 위한 고정금리 대출 갈아타기 상품인 안심전환대출을 계승한 상품인 만큼 중도상환수수료에 대한 부담은 없다.

기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아탈 경우 뿐만 아니라 특례보금자리론을 이용하다가 중도에 상환하는 경우에도 중도상환수수료는 면제된다.

기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주금공 홈페이지나 모바일 앱을 통해 '특례보금자리론 승인내역 확인서'를 발급해 기존 대출금융기관에 제출해야 한다.

▲신청부터 실제 대출실행까지 얼마나 걸릴까

대출실행은 대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 신청일로부터 30일 이후 가능하다. 따라서 2월 중 주택매매계약의 잔금을 입금해야 하거나 신청접수 가능일부터 한달 이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용이 어렵다는 점을 유의해야 한다.

▲하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있나

[서울=뉴시스]한국주택금융공사의 특례보금자리론 신청 페이지. (사진=주금공 홈페이지 캡처) *재판매 및 DB 금지

두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용할 수 있다. 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청해 지원받을 수 있다.

▲9억원 이하라는 주택가격 요건의 판단 기준은

시세가 있는 아파트는 'KB시세→한국부동산원 시세→주택공시가격→감정평가액' 순으로 적용한다. 시세나 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가액을 적용하되 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 감정평가액을 적용한다.

연립주택,다세대주택,단독주택 등 비(非)아파트는 '주택공시가격→감정평가액' 순으로 적용하되 차주가 원할 경우 감정평가액 적용도 가능하다.

▲오피스텔, 생활숙박시설 등도 이용할 수 있나

오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 '주택법'상 주택이 아닌 준주택이어서 특례보금자리론을 이용할 수 없다.

▲담보주택 외에 다른 주택의 분양권이나 입주권도 갖고 있을 경우 이용할 수 있나

분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함되기 때문에 2주택자에 해당한다. 따라서 특례보금자리론 이용이 원칙적으로는 불가능하지만 구입용도에 한해 2년 이내 처분하는 조건으로 이용할 수 있다.  

▲특례보금자리론 대출을 받은 후 추가로 주택을 구입한다면

특례보금자리론 대출 실행 이후 추가 주택 취득은 금지된다. 추가 주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 한다. 해당 기한 내에 처분하지 않는 경우 기한이익상실로 처리되고 3년 간 보금자리론 이용이 불가능하다.

▲반드시 부부 모두 소득증빙을 해야 하나

차주 본인의 소득증빙만으로도 대출을 받을 수 있다. 다만 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙을 해야 한다.

▲폐업 또는 실직·휴직중인 경우는

건강보험료나 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정해 대출 심사를 받을 수 있다. 다만 폐업 또는 실직 사실 확인이 필요하다. 휴직자는 휴직 직전 연간 소득으로 심사한다.

▲개인회생 또는 신용회복 중인 경우는

본인이 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등 신용정보(한국신용정보원 제공)가 등록돼 있는 경우 신청이 불가능하다. 단 해제정보가 있는 경우 신청할 수 있다.

충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받기 위해 배우자 소득증빙이 필요할 경우 배우자가 신용정보(개인회생, 파산면책, 신용회복지원 등)에 등록된 경우 신청이 불가능하다.

▲배우자가 받은 대출도 특례보금자리론으로 갈아탈 수 있나

차주와 배우자가 법적인 부부 상태를 유지하고 있다면 배우자가 받은 기존대출도 특례보금자리론으로 상환할 수 있다.

▲외국인도 특례보금자리론을 이용할 수 있나

특례보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용할 수 있다. 국내에 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국 국적 동포라면 이용 가능하다.

▲대출신청 시점과 실행 시점의 금리가 다를 경우 어떤 금리가 적용되나

대출신청 시점과 실행 시점의 대출 기본금리 중 더 낮은 금리를 적용한다. 우대금리는 대출신청일(단 주택가격은 대출승인일)을 기준으로 판단한다.

▲대출 실행 이후 집값이 떨어져 우대금리 요건을 만족할 경우는

주택가격 적용 판단 시점은 대출 승인일이 기준이다. 따라서 대출 실행 이후 주택가격이 6억원 이하로 하락하더라도 우대금리는 적용되지 않는다.

▲거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한가

특례보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품으로 거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가능하다.

▲기존 대출잔액 이상으로 대환금액을 신청할 수 있나

상환용도 특례보금자리론은 기존 주담대 잔액 이상으로 대출받을 수 없다.


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