탄력 붙은 '전세대출 DSR' 도입…어떤 방안 거론되나

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 이번주 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 평균 0.28% 오르면서 5년 10개월만에 최대폭 상승한 것으로 나타났다. '주간아파트가격동향'에 따르면 7월 셋째주(15일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승한 것으로 조사됐다. 송파구가 신천·잠실동 재건축? 대단지 위주로 가격이 오르며 한주새 0.62% 급등했다. 이번주 전국 아파트 매매가격은 0.05%, 전셋값은 0.06% 각각 상승을 기록했다. 사진은 19일 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트. 2024.07.19. [email protected]

[서울=뉴시스] 김형섭 기자 = 금융당국이 가계대출 증가세를 꺾기 위해 전방위적 수단들을 강구하고 있는 가운데 전세자금대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 도입 논의에도 속도가 붙는 모습이다.

유주택자의 전세대출 이자상환분에 대한 적용부터 고가전세나 갭투자 우려 지역 등에 대한 적용 등 다양한 방안이 거론되고 있다.

20일 금융권에 따르면 금융당국은 연초 추진 방침을 밝힌 바 있던 전세대출에 대한 DSR 규제 도입을 가계대출 관리를 위한 주요 카드 중 하나로 검토하고 있다.

앞서 금융위원회는 지난 1월 발표한 올해 주요업무 추진계획에서 전세대출에 대해서도 DSR 규제를 적용하는 등 점진적으로 DSR 적용 범위를 확대키로 한 바 있다.

김병환 금융위원장 후보자도 인사청문회를 앞두고 최근 국회에 제출한 서면질의답변에서 "가계부채의 안정적 관리를 위해 DSR 규제를 점진적으로 확대해 나갈 필요가 있다"며 "전세대출 포함 여부 등 DSR 제도 개선과 관련한 구체적인 방안을 검토할 것"이라고 했다.

고금리 기조 속에서도 사상 최대로 불어난 가계부채를 잡기 위해 전세대출 등으로 DSR 적용범위 확대를 추진한다는 얘기다.

전세대출은 대출 자체가 비교적 손쉽고 만기일시상환 비중이 높아 가계부채 증가와 집값 상승의 주요 요인 중 하나로 지목돼 왔다.

DSR은 연소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율이다. 현행 차주별 DSR 규제는 매년 갚아야할 대출 원리금이 은행 기준 연소득의 40%를 넘지 못하도록 하고 있다. 그러나 전세대출은 이같은 DSR 규제를 적용받지 않고 있다.

전세대출은 정부 차원의 정책지원과 공적보증 공급 등으로 대출 자체가 쉬운 편이다. 임차인의 주거비 부담 완화와 주거 상향 이동의 사다리 역할이라는 공익적 측면이 강조된 결과다.

그러나 규제 수준이 낮은 전세대출이 오히려 전세가를 부추기고 매매가를 밀어 올리는 부작용이 지적돼 있다. 전세대출이 손쉽게 이뤄지다보니 집주인의 주택매입자금이나 갭투자 자본으로 활용돼 집값을 끌어올리는 데 사용되고 있다는 것이다.

다른 유형의 대출에 비해 만기일시상환 비중이 높아 가계대출의 변동성 확대요인으로 작용할 가능성이 크다는 지적도 꾸준히 제기됐다.

이에 따라 지난 2021년에도 전세대출에 대한 DSR 적용이 검토됐다가 서민 주거불안을 초래할 수 있다는 반발에 무산됐는데 3년 만에 재추진되는 것이다.

다만 전세대출에 대한 DSR 규제 적용이 서민·실수요자의 주거안정을 해칠 수 있다는 우려는 여전히 유효한 만큼 금융당국은 부작용을 최소화할 수 있는 단계적 적용을 고려하고 있다.

현재 금융당국이 검토 중인 DSR 적용 대상은 유주택자인 임차인의 전세대출이다. 무주택자와 달리 유주택자의 전세대출은 실수요가 아닌 경우가 적지 않고 갭투자 수단으로 활용될 여지도 있어서다.

일단 주택보유자의 전세대출 이자상환분에만 우선적으로 DSR을 적용하는 방안이 유력하다. 자가주택을 보유한 차주가 전세대출을 받아 다른 집에 살 때 원금은 제외하고 이자에만 DSR을 적용하는 것이다.

전세가격이나 지역에 따라 차등 적용하는 방안도 검토되고 있다. 일정 금액 이상의 고가전세나 전세가격이 높은 지역에 대한 전세대출에 DSR을 적용하는 방안이다.

일각에서는 세입자가 아닌 집주인의 DSR 산정에 전세대출 원금을 포함시켜야 한다는 주장도 제기된다. 전세대출이 실행되면 전세보증금이 임차인을 거치지 않고 은행에서 임대인에게 곧바로 이동하는 방식인데다 집주인의 갭투자에 이용될 소지도 있다는 이유에서다

다만 임대인의 DSR로 반영시 전세대출을 받은 세입자를 집주인들이 꺼려할 우려가 있어서 가능성은 높지 않다는 전망이다.


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