한남더힐·타워팰리스 일부 단지가 토허제 비켜간 까닭은…[토허제 틈새]③

대지 6㎡ 이상 '아파트 거래허가제'

고급 연립·오피스텔은 규제 피해가

'보류지'도 눈길…국평 45억원까지

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 사진은 18일 오후 서울 용산구 한남더힐 아파트 모습. 2022.05.18. [e-mail]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정하면서 치솟던 서울 집값이 주춤한 가운데 투자수요는 토허제 영향권에서 벗어난 비(非)아파트와 보류지로 발빠르게 우회할 것이란 관측이 나온다.

14일 뉴시스 취재를 종합하면, 강남3구와 용산구의 토허제는 대지면적 6㎡ 이상 아파트로 한정된다. 토허구역 내에서도 건축법상 다세대, 연립주택, 다가구주택, 오피스텔 등은 거래 허가 및 실거주 2년 의무를 적용받지 않는 셈이다.



한 예로 서울 용산구의 고급 아파트단지인 한남더힐 32개동 중 11개동은 고도제한이 적용돼 3층으로 지어져 건축물대장상 용도가 연립주택으로 분류돼 토허제가 적용되지 않는다.

연립주택은 지하주차장을 제외한 연면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4층 이하인 주택으로, 5층 이상부터 아파트로 분류된다.

행정구역에 걸쳐있는 아파트의 경우 같은 단지 내에서도 희비가 엇갈린다. 서울 효창한신아파트는 4개동 중 3개동은 용산구 효창동에 속하지만, 1개동은 마포구 신공덕동에 주소지를 두고 있다.



주상복합 역시 아파트는 토허제가 적용되지만 오피스텔은 규제를 받지 않는다. 아파트 1294가구, 오피스텔 202실로 구성된 강남구 도곡동 타워팰리스 1차가 대표적이다. 저층에 오피스텔, 고층에 아파트가 있는 1개 동의 경우 같은 건물 안에서도 규제 여부가 갈리는 셈이다.

[서울=뉴시스] 메이플자이 투시도.

보류지도 토허제 규제에서 비켜선 대표 사례다. 보류지란 재건축·재개발 조합이 소송 등 유사시 경비를 충당하거나 추가 수익을 얻기 위해 분양하지 않고 남겨둔 물량을 뜻하는데, 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법)상 보류지는 규제 대상이 아니다.

실제 오는 6월 입주하는 서초구 잠원동 메이플자이 보류지 29가구가 매물로 나오면서 시장의 관심이 쏠리고 있다.

신반포4지구 재건축 조합은 보류지 최저 입찰가를 전용 84㎡ 1가구는 45억원, 59㎡ 28가구는 35억원으로 책정했다. 조합은 당초 전용 59㎡를 33억원 선에서 시작하려했지만 규제 이후 주변 시세를 반영해 가격을 상향 조정한 것으로 알려졌다.

메이플자이가 지난해 2월 분양될 당시 3.3㎡(평)당 6705만원이었던 것에 비춰보면 2배 가격이지만, 토허제 적용을 받지 않는 이점에 수요가 있을 것이라는 게 업계의 관측이다.

토허제 반사이익으로 보류지 몸값이 오르면서 청담르엘(보류지 28가구), 잠실래미안아이파크(6가구) 등도 보류지 매각을 저울질하는 것으로 전해졌다. 지난해 보류지 매각이 유찰된 래미안원펜타스(신반포15차)도 재매각에 나설 수 있다는 관측이다.

다만 고급 빌라, 보류지 등으로 토허제를 확대하는 것은 과잉 규제라는 지적도 나온다. 오히려 상승장에도 가격이 별로 오르지 않은 한 동짜리 나홀로 아파트나 재건축이 추진되지 않는 구축 단지들에 대한 재산권 침해 문제부터 해소해야 한다는 것이다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "빌라와 보류지가 가격이 비싸니 규제해야 한다는 것은 규제 만능주의"라며 "구(區)단위 지정으로 투기 가능성이 없는 소규모 아파트가 피해를 입은 것을 고려해 외곽 지역 등은 제한적으로 토허제를 완화할 필요가 있다"고 강조했다.


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