[GH 새 프로젝트①]'공유도시' 어떻게 운용하나
등록 2021.05.25 15:04:51
주거·상업·업무 어우러진 지속성장 도시모델
주거·일자리 불안 해소, 개발이익 공적 순환
무주택자 누구나 안정적 거주 '기본주택'
임대기간 보장 내몰림 없는 '100년 안심 상가'
공유도시 모델. *재판매 및 DB 금지
[수원=뉴시스]박상욱 이병희 기자 = 경기주택도시공사(GH)는 25일 '살기 좋은 도시 만들기'를 미래 비전으로 한 도시혁신 프로젝트를 공개했다. 기존 개발사업의 틀을 벗어나 혁신을 통한 대전환의 시대를 준비하는 GH의 새로운 도전이다.
GH는 ▲주거혁신 ▲운송혁신 ▲공공건설혁신 ▲상가혁신 ▲도시혁신 등 다섯 가지 주요 과제를 통해 도시 패러다임을 바꾸는 그림을 그리고 있다.
가장 눈에 띄는 건 '기본주택'으로 보편적 주거를 제공하고, '공정상가', '공공오피스'로 안정적 영업활동을 보장하는 '공유도시'를 구상 중이다.
신(新)도시모델 '공유도시'
GH가 구상하는 '공유도시'는 기본주택, 공정상가뿐 아니라 '공공오피스'까지 주거·상업·업무가 어우러진 도시이다. 주거·일자리 불안을 해소하고 개발이익이 공적으로 순환되는 모델이다.
신도시 조성 뒤 토지를 매각하는 기존 방식과 달리 공공이 도시 소유권을 갖고 가칭 '공유도시 주식회사'를 설립해 직접 운영·관리하는 구조다.
공공과 민간이 공동출자해 주식회사 형태의 거버넌스를 설립하되, 집단사익화를 막기 위해 공공이 50%를 초과하는 지분을 소유하도록 한다. 여기에 민간 기업을 유치해 지속 성장이 가능한 관리모델을 만드는 것이다.
공정상가, 공공오피스 등 도시 인프라 운영을 통한 이익(지대)을 시민에게 환원한다는 것도 독특한 점이다. 가칭 '공유도시 시민환원 기금'을 마련해 도시개발이익을 공유도시 내 임차인에게 기본소득 등의 방식으로 지급해 공적 순환 구조를 실현한다는 구상이다.
GH 관계자는 "대중교통이 활성화된 역세권에 직주근접 도시를 만들고, 일자리 증가와 인구 유입 등을 통해 함께 성장하는 미래 도시 모델"이라며 "부동산 안정화와 주거불안, 상가내몰림 완화 등에 상당히 기여할 것으로 기대하고 있다"고 말했다.
무주택 누구나 '기본주택'
무주택자 누구나 평생 안정적으로 살 수 있는 보편적 주거서비스로, '임대'에 대한 편견을 깨고 적정임대료로 핵심지역에 평생 안정적으로 거주할 수 있도록 한다.
저소득층이나 청년, 신혼부부 등 특정 계층에 집중돼 있는 기존 주거복지와 달리 '무주택자 누구나' 입주할 수 있는 것이 특징이다. 지하철·숲·쇼핑몰 등이 가까운 핵심 지역에 위치하고, 커뮤니티 공간과 편의시설 등 다양한 주거서비스를 제공해 30년 이상 평생 살 수 있는 공간을 만든다.
기본주택에서 가장 눈에 띄는 부분은 핵심지역에 전용면적 26㎡부터 85㎡까지 공급 대상을 확대하고, 다양한 서비스를 제공해 품질을 높였다는 점이다. 이를 통해 실질적 소셜믹스(social mix)로 임대주택에 대한 인식을 개선하고, '누구나 살고 싶은 임대주택'을 만든다.
이같은 방안이 가능할 수 있는 것은 건설·공급·운영은 공공사업자가 하고, 비축리츠에 역할을 분담해 획기적으로 공급을 확대하기 때문이다.
기회비용, 부채비율, 자산가치 하락 등 리스크를 비축리츠가 부담한다. 거기에 임대단지 건설과 공급 등은 공공이, 운영비는 입주자가 임대료로 납부해 원가 보전 구조 임대료 책정으로 지속가능한 공급이 가능하다는 것이다.
주택원가를 인하하고, 이자비용을 줄여 임대주택 운영비 수준의 적정 임대료를 유지해 임차인이 장기간 거주하더라도 부담이 없는 집이다.
기본주택 홍보관. *재판매 및 DB 금지
내몰림 없는 100년 '안심상가'
먼저 GH 사업지의 상업용지를 분양하지 않고 직접 개발해 공공이 상가 활성화를 주도한다. 기본주택과 마찬가지로 핵심지역에 입지, 합리적 임대료로 임대기간을 보장해 내몰림 없는 '100년 안심 상가'를 만든다는 취지다.
임대료는 주변시세·물가상승률 등을 고려해 합리적으로 책정하고, 코로나19 같은 재난 상황 발생시 탄력적인 임대료를 적용한다.
특히 권리금 없는 상가 운영은 임차인들에게 매력적인 부분이다. 임차인 선정 공고문에 '권리금 없음', '전대 금지' 조항을 명기해 부당하게 요구하는 권리금 자체를 없앴다.
상가 임대료 상승 등 부작용으로 기존 세입자가 밀려나는 현상인 '젠트리피케이션(gentrification)'이 발생할 걱정이 없다.
상가는 최대 30년까지 갱신할 수 있지만, 무조건적인 갱신은 아니다. 2년 마다 매출액, 운영일, 공공기여도, 활성화 노력도 등 운영평가를 통과해야 임대기간이 보장된다. 운영평가를 통과하지 못할 경우 최초 1회 경고, 2회 퇴출을 원칙으로 한다.
임대기간이 10년 이상인 경우 적격 심사를 통해 직계존비속에 한해 가업 대물림을 위한 임차인 변경이 가능해진다. 30년 이상 운영했을 경우 해당 상가에 대한 충분한 평가가 이뤄졌다고 판단해 운영평가 없이 계약을 갱신할 수 있다.
상가는 전문기관이 맡아 지역 수요조사나 공간 기획, 컨텐츠 개발을 통해 활성화 방안을 추진한다. 또 오픈 스페이스 등 주변상가와 공유할 수 있는 공간을 마련할 방침이다.
코로나19 상황을 고려해 소상공인들이 비대면 서비스에 적응할 수 있도록 온·오프라인 매장 운영을 위해 상가 내 복합 물류공간도 확보한다.
안심(공정)상가. *재판매 및 DB 금지
GH관계자는 "공유도시는 현재 부동산 정책만으로 도시의 주택과 상가문제를 해결할 수 없다고 보고, 도시 패러다임을 전환할 새로운 방향을 제시하는 것"이라며 "공유도시의 공정상가나 공유오피스는 주변 시세보다 훨씬 싸게 제공한다기보다는 합리적인 가격과 방식으로 함께 살아갈 길을 만드는 방안이라고 볼 수 있다"라고 설명했다.
이어 "공공주택특별법, 상가임대차법 개정 건의 등 공유도시 구상을 현실화하기 위한 제도개선을 위해 노력하는 중"이라고 말했다.
앞서 GH는 21~25일에 걸쳐 유튜브 채널 'GH 굿홈TV'에 5가지 프로젝트에 대한 소개영상을 시리즈로 공개했다. 이를 통해 도민 의견을 듣고 '살기 좋은 도시 만들기'를 미래비전으로 한 'GH 혁신비전 콘서트'를 27일 개최한다.
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