수급불균형·임대차법·대선 변수…"전셋값 상승 이어진다"[새해 부동산 어디로③]

입주물량 감소, 임대차법 영향으로 전셋값 크게 올라

작년 말부터 전세매물 쌓이고, 가격 상승세도 완화세

올해 전세 수급불균형 여전…서울·경기 입주물량 감소

7월 계약갱신청구권 만료…신규계약 보증금 뛸 수도

3월 대선?6월 지선 등 정치 이슈도 변수로 작용 전망

서울시내 아파트 단지. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 입주물량 감소와 새 임대차법 영향으로 지난해에는 전세가격도 큰 폭으로 상승했다.

또 집주인들이 늘어난 세금 부담을 세입자에게 전가하면서 가격 상승은 물론 전세의 월세화 현상도 가속화 됐다.

지난해 말부터 매매가격 상승폭이 둔화되면서 전셋값도 안정세를 보이고 있지만 전문가들은 올해에도 수급불균형, 임대차법에 따른 계약갱신청구권 만료기간 도래, 대선 등의 영향으로 전세가격 상승세가 이어질 것으로 보고 있다.

아파트 전세 10.89% 올라…서울 평균 6억6000만원

3일 KB부동산 월간주택가격동향 시계열에 따르면 2021년 한 해 동안 전국 아파트 전세가격은 10.89% 올랐다. 2020년의 전세가격 상승률(7.30%)보다 높다.

지난해 전세가격 상승률 상위권을 기록한 곳은 대부분 수도권 외곽지역이 차지했다. 그 중 가장 많이 오른 곳은 경기 시흥으로 28.27% 상승률을 보였다.

이어 ▲오산 27.18% ▲안성 26.50% ▲인천 연수 23.48% ▲평택 21.23% ▲경남 김해 20.73%% ▲용인 처인 20.41% ▲양주 20.21% ▲의정부 20.15% 등이 20% 이상 상승률을 보였다.

서울 전세가격은 전국 평균과 비슷한 10.19% 상승률을 기록했다. 용산구(17.28%)와 중랑구(13.93%)가 다른 지역보다 비교적 많이 올랐다.

전세가격이 오르면서 아파트 평균 전셋값도 껑충 뛰었다. 전국 아파트 평균 전세가격은 2021년 1월 2억9528만원에서 12월 3억3665만원으로 올랐고, 서울은 같은 기간 5억8827만원에서 6억6614만원으로 상승했다.

전세매물 쌓이고 가격 상승세도 완화

최근에는 기준금리 인상, 대출규제 강화 여파로 매매가격 상승폭이 둔화되면서 전세시장도 안정을 되찾는 분위기다.

보통 신학기를 앞둔 상황에서는 전세가격이 오르는 것이 일반적인데 곳곳에서 전세매물이 쌓이고, 가격하락 계약이 속속 이뤄지고 있다.

한국부동산원 아파트 전세가격 주간단위 통계를 보면 전국 아파트 전세가격은 지난해 10월 마지막 주(25일 기준) 0.18% 상승률에서 9주 연속 상승세가 완화되면서 12월 마지막 주(27일 기준)에는 0.05% 상승에 그쳤다.

전국 아파트 전세수급지수도 11월 둘째 주(8일 기준) 103.1에서 7주 연속 떨어져 12월 마지막 주(27일 기준)에는 기준(100.0) 이하인 98.7을 기록했다.

전세수급지수는 부동산원의 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 이 지수가 기준선인 100 아래로 떨어지면 전세 공급이 수요보다 많아졌다는 뜻이다.

수급 불균형 여전…서울·경기 올해 입주물량 감소

시장의 관심은 새해에도 이 같은 전세시장 안정세가 이어질지 여부다.

전문가들은 수급불균형, 임대차법에 따른 계약갱신청구권 만료기간 도래, 대선 등의 영향으로 올해에도 전세가격 상승세가 이어질 것으로 전망하고 있다.

특히 전세가격도 충분한 물량이 뒷받침 돼야 하는데 전세시장에서의 공급으로 볼 수 있는 입주예정물량이 여전히 부족하다.

부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 31만3823가구로 2021년 공급물량(28만5052가구)에 비해 증가한다. 그러나 지역별로 살펴보면 서울과 경기 지역의 공급 감소가 크다. 서울은 지난해에 비해 1만1427가구가 줄어들고, 경기는 5029가구가 감소한다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "정부의 주택공급 계획이나 사전청약은 현실적으로 당장 입주할 수 있는 물량으로 나오는 것이 아니기 때문에 수요는 있는데 물량은 여전히 제한적인 상황"이라며 "올해도 전세가격 상승세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

임병철 부동산R114 수석연구원도 "전세시장은 계속되는 수급불균형으로 올해에도 상승세가 계속될 것으로 보인다"고 밝혔다.

계약갱신청구권 만기 도래…신규 계약시 보증금 대폭 뛸 수도

새 임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권) 시행 2년 차가 올해 7월 말에 돌아오는 것도 변수다.

지난 2020년 7월 임대차법 시행 이후 한 차례 계약갱신청구권을 행사했던 세입자들은 4년간의 전세 계약을 마치고 신규 계약을 맺어야 하는 상황이다.

그러나 지난해에도 집주인들이 전월세상한제에 따른 '임대료 5%이내 인상'을 염두에 두고 신규 계약때 보증금을 한꺼번에 올리면서 전세시장에서 이중가격을 넘어 '다중가격' 현상이 나타났다.

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 서울 송파구 한 아파트 상가 내 공인중개사 사무소에 시세표가 붙어있다. 2021.12.14. [email protected]

결국 올해 7월 이후에는 보증금이 대폭 오른 신규 전세계약들이 속출하면서 전세시장이 요동칠 수 있다는 우려가 나온다.

임병철 수석연구원은 "계약갱신청구권 만료가 올해 여름 도래할 것으로 예상되는 가운데 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 계약 만기 2~3개월 전에 움직일 수 있어 전세시장 불안을 더 가중시킬 것으로 보인다"며 "일부 수요는 전셋값 부담이 커지면서 중저가 지역이나 빌라 등의 매매 수요로 전환될 가능성도 높다"고 밝혔다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "7월 이후 임대차법에 따른 계약갱신청구권이 만료되면서 전셋값 급등과 전세의 월세화 전환이 예상된다"며 "이는 또 다시 집값 상승 요인이나 갭투자 증가로 이어질 수 있어 사전에 정부가 추진 중인 전세 공급물량이나 민간의 물량 등이 안정적으로 나올 수 있도록 정책적 보완이 필요하다"고 강조했다.

3월 대선, 6월 지선…정치 이슈도 변수

올해에는 3월 대통령선거, 6월 지방선거 등 굵직한 정치 이벤트도 예정돼 있어 선거 결과에 따라 주택정책의 변화도 예상된다.

최근 부동산 시장은 매매가격과 전세가격 상승세가 완화되고 있지만 거래량도 급감한 상황이다. 서울부동산정보광장에 따르면 2021년 11월까지 서울 아파트 매매 거래량은 4만1144건으로 2020년 같은기간(7만3648건) 보다 44.1% 감소한 것으로 나타났다.

집값 급등에 따른 부담감과 기준금리 인상, 대출규제 강화 여파로 사실상 부동산 시장이 '올 스톱'된 것이다.

전문가들은 올해 3월 대선 이후 새 정부의 주택정책 윤곽이 드러나면 부동산 시장이 다시 요동칠 가능성이 있다고 보고 있다. 특히 지방선거에서는 재건축, 재개발 이슈 등으로 전셋값이 자극받을 가능성도 있다.

두성규 선임연구위원은 "대선 결과에 따라 상황이 변화할 가능성이 있을 것으로 보고 모든 거래를 대선 이후로 미루고 있는 상황"이라며 "3월 중순쯤 주택정책이 선명해지면 부동산 시장, 특히 전세시장도 요동칠 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "지방선거에서는 서울의 경우 공급과 관련해 재건축이나 재개발을 어떻게 할지 등이 전월세 시장에 미치는 영향이 클 것"이라며 "올해 전월세 시장은 3월 대선과 6~7월 지방선거, 계약갱신청구권 만료 시점이 피크를 이룰 것으로 보인다"고 덧붙였다.

김효선 수석위원도 "지방선거에서 주로 나오는 부동산 관련 공약이 토지나 재개발, 재건축 시장의 가격 상승으로 이어지기도 하는데 대선 결과에 따라 분위기가 달라질 수 있을 것으로 보인다"고 밝혔다.


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