DSR 풀지 않으면...부동산 규제 완화 실효성 떨어져

[서울=뉴시스] 추상철 기자 = 서울 아파트 매매가격이 23주 연속 떨어지며 10년 4개월 만에 최대 낙폭을 기록했다. 4일 오전 서울 용산구 남산에서 아파트단지가 보이고 있다. 2022.11.04. [email protected]

[서울=뉴시스] 정옥주 기자 = 다음달부터 부동산 대출 규제가 본격적으로 풀린다. 다만 금융권에서는 총부채원리금상환비율(DSR)이라는 '대못'이 뽑히지 않는 한 결국 규제 완화 효과는 제한적일 것으로 보고 있다. 이와 함께 하루가 다르게 치솟는 금리로 인해 실제 대출 규제 완화를 체감할 수 있는 이들도 많지 않을 것이란 평가가 나오고 있다.

11일 금융권에 따르면 전날 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 '부동산 관계장관회의'에서 금융위원회는 부동산 시장 연착륙을 위해 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화 방안 등을 연내 앞당겨 시행하겠디고 밝혔다.

이에 따라 다음달부터 규제지역 내 무주택자·1주택자에 대한 LTV가 주택가격과 무관하게 50%로 단일화된다. 현재 LTV 규제는 무주택자와 1주택자는 처분을 조건으로 비(非) 규제지역에서 70%, 규제지역에서 20~50%가 적용된다. 다주택자는 비규제지역 60%, 규제지역에서 0%가 적용되고 있다. 또 서민·실수요자의 대출한도가 4억원에서 6억원으로 늘어나고, 규제지역 내 주택구입목적 LTV 우대폭을 20%포인트로 단일화해 최대 LTV 70%까지 허용된다.

현재 규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 규제가 20%포인트 추가 완화되지만, 총액 한도가 4억원으로 제한돼 실효성이 떨어진다는 지적이 많았다. 예컨데 9억원 주택을 구입할 경우, LTV 50%를 적용하면 최대 4억5000만원까지 대출이 가능함에도 총액 한도로 인해 실제로는 최대 4억원까지만 대출을 받을 수 있기 때문이다.

이와 함께 다음달부터 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주담대도 허용된다. 현재 투기·투기과열지구 내 시가 15억원 초과 아파트의 주택구입목적 주담대는 금지돼 있다. 하지만 앞으론 무주택자와 1주택자(기존 주택 처분조건부) 대상으로 허용되며, LTV는 50%가 적용된다.

다만 시장에서는 이번 규제 완화로 인해 수혜를 입는 이들은 일부 고소득자들을 제외하곤 많지 않을 것이란 평가가 나오고 있다.

초고가 주택에 대한 대출을 열어주고 LTV를 50%까지 일괄 높여준다 하더라도 DSR 규제에 묶여있어, 소득이 낮은 서민 등의 대출 가능 금액에는 별다른 변화가 없기 때문이다. 정부는 지난 7월부터 총 대출액 1억원 이상인 차주들에도 DSR 40% 규제를 확대 시행한 바 있다. DSR은 주담대, 신용대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는데 쓸 수 없다는 의미다.

한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면 연소득 5000만원인 대출자가 규제 지역에서 14억원짜리 아파트를 구입할 때 연 금리 4.8%, 40년 만기, 원리금 균등 상환 방식 조건으로 주담대를 받으려면 3억5500만원까지 받을 수 있다. 이는 현행대로 LTV를 9억원까지는 40%, 9억원 초과분에 20%를 적용하고, DSR 40% 규제를 더한 결과다. 하지만 이번 규제 완화에 따라 LTV가 50%가 적용되더라도 대출 가능금액은 3억5500만원에서 더이상 늘지 않는다. DSR 40% 비율에 걸리기 때문이다.

하지만 같은 조건에서 연 소득이 7000만원으로 늘어나면 대출 가능 금액이 4억6000만원에서 4억9700만원으로 3700만원 늘어난다. 연 소득이 1억원일 경우 대출 가능 금액은 현재 4억6000만원에서 7억원으로 무려 2억4000만원이 증가한다. 연 소득 차이는 5000만원에 불과하지만, 집을 살 때 자금 여력은 3억4500만원이나 차이 나는 것이다.

한 시중은행 관계자는 "부동산 시장이 냉각되니 최근 들어 규제가 풀리고 있지만 아직 가장 큰 '대못'이 남아있다"며 "결국 DSR을 건드리지 않는 한 아무리 다른 규제를 풀어준다고 해도 서민 등 실수요자들이 체감할 수 있는 혜택은 크지 않고 결과적으로 고소득자들만 혜택을 보게 될 것"이라고 말했다.

다만 DSR 규제 완화의 경우 신중하게 이뤄져야 한다는 의견이 많다.

 김주현 금융위원장은 최근 "부동산 연착륙은 금융 쪽 이슈 뿐만 아니라 부동산 정책 전반과의 조합이 맞아 이뤄지기 때문에 DSR 하나만 갖고 얘기하기 보단 건설교통부 규제, 기획재정부 세제 등을 종합적으로 봐야하는 문제"라며 "다만 DSR은 과도하게 빚을 지지 말라고 하는 거니 지금 같은 상황에서 신중하게 해야 한다는 기본적인 생각을 갖고 있다"고 말한 바 있다.

성태윤 연세대 경제학부 교수도 "DSR과 총부채원리금상환비율(DTI) 규제는 기본적으로 원리금 상환 부담을 소득 내에서 관리하는 차원이기 때문에 금융시장의 (부실)위험이 커지는 것을 막기 위해 계속해서 유지하는 것이 맞다고 본다"고 말했다.

금리 역시 문제다. 이미 주담대 금리가 8% 돌파를 앞두는 등 대출금리가 무섭게 오르는 상황에서 이러한 대출규제 완화 효과는 제한적일 수 밖에 없다. 과거보다 감당해야 하는 이자 부담이 눈덩이처럼 불어난 탓에 선뜻 은행에서 돈을 빌릴 수 없게 된 것이다.

위와 같은 조건으로 대출을 받았을 때 내야하는 연 이자만 해도 연봉 5000만원인 대출자는 1110만원, 7000만원인 대출자는 1555만원, 1억원인 대출자는 2190만원에 달한다. 한 달에 원금을 제외하고 내야하는 이자만 92만5000원, 129만5000원, 182만5000원에 달한단 얘기다.

하지만 앞으로 금리가 더 오를 것으로 예상되는 가운데, 금리가 1%포인트인 5.8%로만 올라도 매월 내야하는 이자만 각각 116만4000원, 163만원, 229만6000원으로 훌쩍 뛰어 오른다.

금융권 관계자는 "서민과 실수요자를 위해 대출 규제를 풀겠다곤 하지만, 실제 서민들의 대출 가능 금액이 획기적으로 늘어나진 않는다"며 "무엇보다 대출 가능 금액을 늘려준다고 해도 현재 금리 상황 등을 감안할 때 일부 고소득자들을 제외하고 이자를 감당할 수 있는 서민과 실수요자들이 많지는 않아 보여 정책의 효과는 반감될 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.


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