민간택지 '분양가상한제' 집값 잡을까…전문가들 '시큰둥'

김현미 장관, "민간택지 분양가상한제 도입 검토"

HUG 고분양가 규제 한계 느껴 추가 규제책 내놔

전문가 "싼 분양가에 '로또청약'…집값은 못 잡아"

시장 침체 이어지되 '내 집 마련' 기회는 늘 듯

【서울=뉴시스】이종철 기자  = 8일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 제1차 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관이 업무보고를 하고 있다. 2019.07.08.
 
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【서울=뉴시스】김가윤 박영환 이인준 기자 = 정부가 공공택지뿐만 아니라 민간택지에 건설하는 아파트에도 분양가상한제를 도입하겠다고 밝혔다.

주택도시보증공사(HUG)가 주변 시세의 최대 105% 이내로 분양가 통제를 강화하는 등 대책을 발표했음에도 서울 강남을 중심으로 집값이 상승할 조짐을 보이자 추가 규제에 나선 것이다.

8일 김현미 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "민간택지도 분양가상한제 도입을 검토할 때가 됐다"며 "주택법 시행령을 개정해서 지정 요건을 개정하는 것을 검토하고 있다"고 말했다.

김 장관은 "아파트 상승률보다 분양가 상승률이 2배 이상 높다"며 "실수요자 중심으로 가는 것이기 때문에 무주택 서민들이 부담하기에는 지금의 분양가가 상당히 높다"고 규제 도입을 검토하는 배경을 설명했다.

실제로 서울 아파트 분양가는 큰 폭으로 상승하고 있다. 부동산정보서비스 직방에 따르면, 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 지난해 2959만원으로 2016년 2125만원 대비 39%가량 급등했다.

김 장관은 지난달 26일 서울 양천구 한국방송회관에서 열린 '방송기자클럽 초청 토론회'에서 "민간택지에서 분양하는 아파트는 분양가상한제가 적용되지 않고, 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 관리하는데 그 실효성이 한계에 이르렀다"고 말했다.

정부는 서울 부동산 시장을 자극하는 고분양가를 통제할 수 있는 마지막 카드로 민간택지 분양가상한제 도입을 내놓은 것으로 보인다.

분양가상한제는 아파트를 분양할 때 땅값과 건축비 등을 고려해 분양가가 과도하게 책정되지 못하게 규제하는 제도다.

참여정부 시절인 2007년 분양가상한제를 민간부문에 도입한 적이 있으나 주택시장이 위축되고 공급시장이 교란되는 등의 부작용으로 적용 요건을 강화했다. 현재는 사실상 공공택지에만 적용되고 있다.

전문가들은 이번 정부에서도 부작용만 발생할 가능성이 크다고 지적했다.

당장은 분양가상한제를 피하기 위해 서울내 재건축 단지가 분양을 재개하는 등 공급이 쏟아져 청약시장을 과열시킬 수 있지만, 장기적으로는 공급이 줄어 집값이 오르는 것을 막긴 힘들다는 것이다.

싼값에 분양가를 책정해도 결국 주변 시세까지 집값이 상승하는 '로또청약'만 양산할 가능성이 높다는 지적이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "조합이나 건설업체에서는 후분양으로 넘겨서 분양가 상한제를 적용 받기보다는 아예 조기 분양해서 털어버리자는 생각할 할 가능성이 높다"면서 "후분양으로 추진하려던 단지들이 선분양으로 많이 돌아설 것으로 예상된다"고 말했다.

박 위원은 "집값이 주변시세보다 많이 낮은 상황이기 때문에 '로또 분양'에 대한 관심이 지속되면서 청약 시장의 열기가 지속될 것"이라고 말했다.
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 "공급자 입장에서는 금융비용 증가, 수익성 악화, 수주 감소가 예상되기 때문에 공급을 줄일 것이고 재건축, 재개발 등 정비사업은 사업 속도가 둔화될 것"이라며 "인위적 가격 통제는 공급시장을 교란한다"고 지적했다.

그는 이어 “단기적으로는 제도 시행 전 밀어내기 공급이 대량 쏟아질 전망"이라며 "인근 지역 시세보다 낮은 분양가로 인해 로또 청약이라는 부작용이 발생할 가능성도 크다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "아파트를 아무리 싸게 공급해도 공급된 이후 가격은 동네 시세를 따라가기 때문에 '로또 아파트'만 양산할 것"이라며 "집값을 낮추려면 수요보다 공급을 많이 해야 하는데 서울·수도권은 한계가 있기 때문에 결국 인접 시세를 따라간다"고 분석했다.

이 연구원은 "분양가상한제는 아파트에도 단통법, 도서 정가제와 같은 접근을 하자는 것"이라며 "인프라 투자, 사회복지 예산을 확대하는 상황에서 집값만 안정된다는 게 현실성이 없다"고 말했다.

물론 민간택지에 분양가상한제가 도입되면 과열 조짐을 보이던 부동산 시장은 다시 안정될 것으로 보인다. 또한 무주택자가 '내 집 마련'할 기회는 보다 확대될 전망이다.

박원갑 위원은 "들썩이던 서울 부동산 시장에 찬물을 끼얹는 효과를 낼 것"이라며 "특히 후분양을 추진하려던 단지에는 '철퇴'가 될 것"이라고 말했다.

함영진 랩장은 "연내 제도가 시행되면 단기적으로 분양가 인하가 가능한 서울 등 인기 지역의 무주택자 청약기회는 확대된다"며 "이 때 수요자는 분양가, 입주량, 장기적인 수급여건 등을 고려해 좋은 상품을 고르는 것이 중요하다"고 조언했다.

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