토지·건물 현물출자 확대…'저자본 고위험' 관행에 제동[부동산 PF 개선]②

정부, 부동산 PF 제도 개선방안 발표

5% 수준인 자기자본비율 20%로 상향

토지주 현물출자 유도해 자기자본비율↑

고금리 대출 줄여 사업 안정성 제고 기대

서울 시내 한 아파트 공사 현장 모습. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크를 최소화하기 위해 현재 5% 수준인 시행사의 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리기로 했다.

 '저(低)자본·고(高)보증'에 의존한 PF 대출 구조를 개선해 부실 위험을 줄이겠다는 취지다.

17일 정부가 발표한 '부동산 PF 제도 개선방안'에 따르면,앞으로 PF 대출 시 시행사의 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안이 추진된다.

국토교통부에 따르면 국내 PF 사업의 자기자본비율은 약 5% 내외다. 30%를 넘는 미국이나 일본 등 선진국과 비교해 자기자본 비율이 과도하게 낮다는 게 정부의 판단이다.

정부는 대부분의 시행사가 5% 내외의 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출을 통해 사업을 진행하면서, 시장 환경 변화에 따라 PF 부실 문제가 반복되고 있다고 보고 있다.

3~5억 원의 자기자본만으로 100억 원 규모의 사업을 추진하면서, 고금리와 경기 침체 상황에서는 PF 사업의 부실화가 가속된다는 것이다.

이에 따라 정부는 시행사의 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올린다는 계획이다.

부동산 개발업계의 한 관계자는 "디벨로퍼들도 자기자본비율을 높이는 방향성에 공감하고 있다"며 "국내 시행사의 체력을 키운 다음, 자기자본비율에 따른 위험가중치와 충당금 차등화가 효과를 낼 것"이라고 밝혔다.

자기자본비율을 높이기 위해서는 PF 사업(리츠)시 토지주가 토지나 건물을 현물출자하도록 유도할 방침이다.

국토부에 따르면 PF사업에서 토지비가 차지하는 비중은 20~40%다. 서울 도심의 경우 40%를 초과하는 사업도 있다. 시행사들은 고금리의 브리지론을 받아 토지를 매입하기 때문에 금리 인상 등 대외변수에 취약하다.

이에 따라 정부는 고금리 대출 대신, 토지주가 토지나 건물을 현물출자해 주주로 참여하도록 유도한다는 방침이다. 국토부는 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역의 나대지 7000만㎡를 현물출자 대상으로 보고 있다.

토지주들이 현물출자에 적극적으로 참여하도록 양도소득세 납부 시점을 실제 이익 실현 시점까지 연기하는 등 인센티브를 제공할 계획이다. 미국도 1992년 업리츠(UPREITs) 제도를 도입해, 토지주의 현물출자 과세 시점을 연기하면서 리츠 시장 성장을 유도한 바 있다.

현물출자 방식을 추진하는 선도 사업 후보지에 대해서는 용적률 등 규제를 완화하고, 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅도 지원한다.

또 토지주가 신유형 장기임대주책 등 정책사업에 현물출자할 경우 한국토지주택공사(LH)의 매입 확약을 통해 리스크를 줄여줄 계획이다.

정부는 토지주가 현물출자할 경우 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향돼 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비가 절감되고, 사업 안정성이 제고될 것으로 기대하고 있다.

다만, 토지주들이 얼마나 현물출자에 참여할지는 미지수다. 장기간 진행되는 부동산 PF 사업의 특성상, 자금이 묶이는 것보다 즉시 매각 대금을 받는 것을 선호할 가능성이 크기 때문이다.

건설업계 한 관계자는 "토지주 현물출자는 기업이나 토지 소유자가 선호하는 방식은 아니다"라며"출자한 뒤 향후 수익금을 받게 되더라도, 부동산에 대한 자기 결정권이 줄어드는 점 때문에 실효성에 의문이 있다"고 말했다.


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