DSR·고금리에 '그림의 떡'…규제지역 해제·LTV완화에도 '시큰둥'

정부, 서울·경기 4곳 빼고 모든 규제지역 해제

주택담보인정비율 규제, 모두 50%로 일원화

이자 부담 상승·DSR 여전…거래 활성화 한계

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 추경호(왼쪽 세번째) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제3차 부동산 관계장관회의에 참석해 기념촬영을 하고 있다. 왼쪽부터 이정원 국무조정실 2차장, 이복현 금감원장, 추 부총리, 원희룡 국토교통부 장관, 김주현 금융위원장, 한창섭 행정안전부 차관. 2022.11.10. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "금리 인상에 올해부터 강화된 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문에 주택 매수 대기자들이 꿈쩍도 안 해요."

정부가 서울과 과천 등 4개 지역을 제외하면 전국이 규제지역에서 해제하고, 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 규제를 내달 1일부터 50%로 일원화하는 부동산 시장 정상화 방안을 내놓은 지난 10일 오후 경기 안양시 만안구 '래미안안양메가트리아' 단지의 한 공인중개업소 대표는 "금리 인상으로 이자 부담이 커진 상황에서 규제지역을 해제하더라도 주택 매수 대기자들이 지켜보기만 한다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "금리 인상기가 이어지고, DSR 규제로 대출 한도가 정해져 있다 보니 내 집 마련은 '그림의 떡'이나 다름없다"며 "일부 무주택자들이 움직임이 살아날 수 있지만, 금리가 안정될 때까지 지금과 같은 관망세가 계속될 것 같다"고 전했다. 

정부가 서울과 서울에 인접한 경기도 4곳을 빼고 전국의 모든 지역이 부동산 규제지역을 해제하고, 지역별·주택가격별로 차등화돼 있던 주택담보인정비율(LTV) 규제가 50%로 일원화하기로 했지만, 시장의 반응은 시큰둥하다.

정부는 이날 정부서울청사에서 열린 '부동산 관계장관회의'를 통해 이 같은 내용이 담긴 '부동산시장 정상화 방안'을 발표했다.

이에 따라 서울과 과천, 성남의 분당구와 수정구, 하남, 광명만 남기고 인천과 세종 등이 대거 규제지역에 풀렸다. 투기과열지구에서 해제된 곳은 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕 등 9곳이다. 또 조정대상지역에선 고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳과 인천 전 지역, 세종 등 모두 31곳을 해제했다.

투기과열지구와 조정대상지역에서 해제되면 주택담보대출을 받는 문턱이 낮아진다. 15억원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용되고, LTV는 10%p(포인트) 낮아져 9억원 이하 주택일 경우 50%, 9억원 초과에 대해서는 30%가 적용된다. 또 주택분양권 전매제한기간은 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 각각 줄어든다. 조정대상지역에서 해제되면 50%인 LTV 규제가 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용된다.

정부는 또 무주택자 등에 대한 주택담보대출비율(LTV) 50% 단일화하고, 서민에 대한 주택담보대출 한도를 2억원 증액하기로 했다. 내달부터 투기·투기과열지구 내에 있는 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용한다. 규제지역 내 서민·실수요자의 LTV 우대 대출 한도는 내달부터 현행 4억원에서 6억원으로 확대된다. 서민·실수요자는 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있다. 서민·실수요자의 요건은 부부 합산 연소득 9000만원 이하, 투기·투기과열지구 내 주택가격 9억원 이하, 무주택 세대주 등을 일정 기준을 충족해야 한다.

[서울=뉴시스] 정부가 서울과 과천, 성남, 하남, 광명을 제외한 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제하기로 했다. 국토부는 지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제했다. (그래픽=안지혜 기자)  [email protected]

각종 규제가 풀리면서 일부 집주인들이 집값 상승과 거래량 회복을 기대하고 있으나, 잇단 금리 인상에 따른 이자 부담이 큰 상황에서 거래 활성화에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 은행권 주택담보대출 최고금리가 연내 8%대를 넘을 것으로 예측되면서 이자 부담이 커진 데다, DSR 규제가 발목을 잡고 있어 일부 고소득자를 제외한 일반 서민의 시장 진입에는 한계가 있기 때문이다.

특히 지난 7월부터 강화된 DSR 규제가 여전한 것도 걸림돌이다. 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 또 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다. 1억원 초과 차주를 대상으로 한 개인별 DSR 규제로 인해 LTV 50%까지 받기가 어렵다.

전문가들은 규제지역 해제하고 대출 규제를 완화해도 DSR 규제가 남아있어 실질적인 효과에는 한계가 있다고 평가했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산 수석위원은 "수도권 규제지역 해제는 해당 지역의 세제, 대출, 재정비사업과 관련된 규제로부터 자유로워질 수 있고 대출규제 완화는 실수요자들의 한도를 높여주는 기준이 된다"며 "분양 관련된 완화책으로 수요가 확대될 수 있어 긍정적"이라고 설명했다.

김 위원은 "서울 및 경기도 일부지역의 규제가 여전히 남아있는데 지금은 핵심지역의 규제가 완화되고 재정비사업 제도가 확정돼야 수요자들이 일부 움직일 수 있는 상황이기 때문에 좀 더 적극적인 규제완화가 필요하다고 판단된다"며 "대출규제 완화도 개인별 DSR 규제가 남아있어 실질적인 효과를 기대하기에는 어려움이 있다"고 덧붙였다.


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