부동산 PF 부실채권 만기 도래…하반기가 '고비'

PF 이전 실패 시 하반기 연쇄 부실 가능성 ↑

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 정부의 부동산 시장 연착륙을 위한 규제 완화책에도 불구하고 시장의 반응이 차갑다. 최근 집값 하락과 함께 전셋값도 크게 떨어지며 '역전세 현상'이 심화되고 있다. 사진은 29일 오후 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 2023.01.29. [email protected]

[서울=뉴시스] 한재혁 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 채권의 만기가 6월 이후인 하반기부터 집중된다. 이에 앞서 부실 규모가 큰 것으로 알려진 '브릿지론'의 만기도 돌아와 우려가 이어지고 있다.

19일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 '부동산 PF 대출 관련 현황'에 따르면, 지난해 4분기 기준 금융권 PF 대출 연체율은 1.19%로 전분기 대비 0.33%포인트 증가했다.

업권별로는 증권사의 연체율은 지난해 3분기 8.16%였으나, 4분기에는 10.38%로 2.22%포인트 증가했다. 여신전문금융회사(여전사)는 4분기 연체율은 2.20%로 1.13%포인트 늘었으며 같은 기간 보험은 0.20%포인트, 저축은행은 0.33%, 은행은 0.02%포인트 감소했다. 상호금융권 연체율은 0.09%로 변동이 없었다.

관련 익스포저(위험 노출액) 규모도 크게 확대됐다. 한국은행이 지난달 23일 발표한 '금융안정 상황(2023년 3월) 보고서'를 보면 지난해 9월말까지 비은행권 전체의 부동산 PF익스포저 규모는 115조5000억원으로 업권별로는 지난 2017년 대비 여전사가 432.6% 증가해 가장 큰 폭을 기록했고, 저축은행은 249.8%, 보험사 204.8%, 증권사 167.0% 등으로 나타났다.

브릿지론은 시작일뿐…본 PF 만기 겹치면 '복합 위기'

시장 참여자들은 상반기에 만기 도래를 앞둔 '브릿지론'으로 인해 부실 채권이 급증할 경우, 하반기에 집중된 '본 PF'의 만기 도래와 맞물려 복합적인 금융 불안정으로 이어질 수 있다고 우려한다.

부동산PF는 '본 PF'와 '브릿지론'으로 나뉜다. 이 중 브릿지론은 신용도가 낮은 시행사가 1금융권에서 본 PF대출을 받기 전 개발자금을 제2금융권에서 고금리로 대출 받는 것을 말한다. 일반 주택이나 상업 시설 등 수익성이 낮은 사업장에 공급되는데, 이 때문에 본 PF대비 높은 리스크를 지닌다.

때문에 브릿지론이 하반기 복합 위기의 '신호탄'이 될 수 있다는 지적이다. 한국신용평가에 따르면 26개 증권사의 부동산 PF 대출 중 올해 만기도래하는 금액은 14조다. 이 중 브릿지론이 차지하는 비중은 58.4%로 하반기에 만기가 집중된 본 PF의 규모는 4조2000억원을 웃돌 것으로 추정된다.

마찬가지로 타 업권 역시 본 PF의 대다수가 하반기에 만기도래를 앞두고 있어 브릿지론 상환 문제를 해결하지 못해 부실채권이 겹치게 되면 그 피해가 배가 될 수 있는 가능성까지 나온다.

지방 사업장, 시공사 부실…업권별 본 PF 리스크 '각양각색'

특히 증권사들이 부동산 PF를 투입한 사업장 중 44%가 지방 사업장에 있어 캐피탈사(35%)나 저축은행(23%) 대비 편중된 정도가 커 본 PF 부실 우려까지도 이에 비례해 증가했다. 한은의 추산결과 지방 건설사들 중 한계기업(재무구조가 부실해 어려움을 겪는 기업) 비중은 지난 2018년 8.2%에서 지난해 말 16.7%로 두 배 이상 늘었다. 영업 이익으로 이자를 감당할 수 없는 건설사도 전체의 36%로 나타났다.

캐피탈사는 저축은행 대비 느슨했던 규제가 독이 됐다. 현재 저축은행은 자기자본 20% 원칙이나 취급 한도 설정 등 부동산 PF와 관련된 각종 규제를 받지만 캐피탈사는 해당 규제의 통제를 받지 않는다. 때문에 지난해 하반기 기업금융 중심으로 확장세를 펼치려던 캐피탈사들의 경영 방침으로 부동산 PF 취급 규모가 급증해 리스크 발생 가능성도 함께 올랐다.

이 외에도 저축은행은 시공사의 신용등급이 복병으로 남았다. 한은에 따르면 지난해 3분기말 기준 저축은행이 부동산 PF 대출을 취급한 시공사 중 87.5%가 투기 또는 무등급이다. AA등급은 1.3%, A등급, BBB등급은 각각 4.0%, 7.2%에 그쳤다. 한국기업평가는 지난 4일 바로저축은행의 기업신용등급 전망을 기존 'BBB+(안정적)'에서 'BBB+(부정적)'으로 변경하기도 했다.

이와 관련 곽수연 한신평 금융·구조화평가본부 선임연구원은 "지방 소형 저축은행의 경우 자본 완충력이 높지 않아 일부 사업장의 부실에도 자본비율 하락 영향이 클 것으로 예상한다"며 "부실 발생으로 뱅크런(대규모 예금인출)이 촉발되면 대형 저축은행도 영향을 받을 수 있다"고 말했다.


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