"지하층까지 업무공간으로"…공실 찾기 힘든 오피스 빌딩

공유 오피스, 대형 빌딩 지하 업무시설 활용

백화점·호텔도 업무시설로 용도 변경 추진

오피스 공급 부족에 공실 줄고 임대료 올라

서울 강남구 테헤란로 일대 모습. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 서울의 오피스 공급 부족이 이어지면서 기존 상업시설이나 지하 공간 등을 업무시설로 용도 변경하는 경우가 늘고 있다.

오피스 빌딩 임대차 시장의 수급 불균형이 이어지면서 앞으로도 업무시설로의 용도 변경이 지속될 것이란 전망이다.

19일 업계에 따르면 공유 오피스 '스파크플러스'는 서울 강남구 역삼동 케이스퀘어2 빌딩 지하 2층에 입점해 업무시설로 활용하고 있다. 공유 오피스 '패스트파이브'가 운영하는 파이브스팟도 지난해 7월부터 판교 유스페이스1 지하 1층을 업무시설로 사용하고 있다.

전통적으로 상업시설 등으로 쓰였던 대형 오피스 지하에 업무시설이 들어선 것이다.

상업용 부동산 전문기업 알스퀘어 리서치센터 최규정 선임연구원은 "높은 임대료와 낮은 공실률에 부담을 느낀 임차사들이 지하 업무시설을 과거보다 크게 부정적으로 생각하지 않는다"며 "임대인 역시 건물 내 빈 상가를 안정적으로 채울 기회로 여기는 상황"이라고 밝혔다.

상업시설로 활용되던 빌딩을 통째로 업무시설로 바꾸려는 움직임도 있다. 이지스자산운용은 지난 2022년 인수한 신도림 디큐브시티를 기존 백화점에서 업무시설로의 변경을 추진 중이다. 현재 이곳에는 현대백화점이 들어와 있는데 내년 6월 임대차 계약이 종료된다.

이 외에도 코로나19로 직격탄을 맞았던 호텔이나 오피스텔 등도 업무시설로의 용도 변경이 추진 중이다.

이 같은 움직임이 나타나는 것은 서울 오피스 빌딩 공실률이 줄고, 임대료가 오르는 등 호황을 보이고 있기 때문이다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL 코리아에 따르면 올해 1분기 서울 A급 오피스 시장 공실률은 3.6%로 나타났다. 8분기 연속 자연 공실률(5%)을 밑돌고 있다.

공급은 적은데 수요는 늘면서 오피스 임대료도 상승세다. 1분기 서울 A급 오피스 실질임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4% 올랐다. 지난해 동기와 비교하면 9.4%나 상승했다.

서울 내 비어있는 오피스가 줄고, 임대료가 오르면서 주요 빌딩의 업무시설 활용 비중도 커지고 있다.

알스퀘어가 2015년부터 2023년까지 서울과 분당의 3만3000㎥(1만평) 이상 빌딩의 내부 용도를 조사한 결과, 업무시설의 비중은 크게 증가했다. 반면, 공장 및 근생·상업 시설 비중은 줄어든 것으로 나타났다.

서울·분당 연면적 1만평 이상 빌딩 내 업무시설 비율은 2015년 29.5%에서 2023년 34.6%로 5.1%포인트(p) 증가했지만, 공장 시설은 13.9%에서 10.6%로, 근생 및 상업 시설은 24.2%에서 21.6%로, 각각 3.3%p, 2.6%p씩 감소했다.

한편, 당분간 오피스 빌딩 임대차 시장에서 수급불균형이 이어지면서 빌딩 지하 공간을 업무시설로 활용하거나 용도 변경을 추진하는 사례는 늘어날 것으로 보인다. JLL 코리아에 따르면 올해 1분기 공급된 여의도 권역의 TP타워를 끝으로 2026년도까지 예정된 A급 오피스 공급은 없다.


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