[세법시행령]장기임대사업자, 양도세 비과세…'평생 1회로 제한'

1세대1주택 양도세 비과세, "1주택이 된 이후 2년 보유해야"

임대주택 과세특례, 임대료 증가율 연 5% 이하일 때만 적용

종부세 세율 적용 때 공동소유주택 각자 소유한 것으로 판단

【세종=뉴시스】김경원 기자 = 장기임대주택을 보유한 임대사업자는 앞으로 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 평생 1회에 한해 비과세 혜택을 받게 된다. 또한 '1세대1주택 비과세 보유기간 요건'이 대폭 강화된 채로 2011년 1월부터 양도하는 주택에 적용되는 등 부동산 세제가 개편된다.

기획재정부는 7일 이 같은 내용이 담긴 '2018년 세법 후속 시행령 개정안'을 발표했다.

소득세법 시행령에 따르면 장기임대주택을 보유한 임대사업자는 현재 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도하면 횟수 제한 없이 1세대1주택으로 판단, 비과세가 적용됐으나 앞으로는 평생 1회로 제한돼 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 비과세를 적용 받는다.

1세대1주택 양도세 비과세 보유기간이 현행 '취득일로부터 2년 이상'에서 '다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택이 된 날로부터 보유기간 2년'으로 바뀐다.

시행시기는 2년간 유예한다. 이로써 2011년 1월1일 이후 양도하는 주택부터 적용 받는다.

특히 임대주택 과세특례 적용시 임대료 인상 제한 요건이 신설된다. 장기임대주택의 종합부동산세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료의 소득세 세액감면 등의 특례는 임대료 또는 임대보증금의 증가율이 연 5% 이하일 때만 적용된다.

배우자의 이월과세 적용대상 자산범위가 확대된다. 이월과세란 5년 이내 양도 시 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하는 제도다. 이는 배우자 공제(6억원)를 활용해 배우자 증여시 비과세 후 단기양도로 양도차익이 없는 것으로 신고해 조세탈루하는 사례를 방지하기 위한 조치다.

앞으로 배우자 등으로부터 증여받은 토지·건물 등 이월과세의 적용대상 자산에 아파트분양권, 조합원입주권과 같은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'도 추가된다.

주택임대소득 분리과세시 필요경비 등 차등적용 요건 규정이 신설된다. 적용 요건은 ▲민간임대주택법'에 따른 임대주택등록 ▲소득세법'에 따른 사업자등록 ▲임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하 등이다.

종부세법 시행령에 따라 종부세 세율 적용을 위한 주택수 계산 방법이 신설된다. 우선 공동소유주택은 각자가 그 주택을 소유한 것으로 판단한다. 공동소유지분은 주택 수에서 제외하되 그 공시가격 상당액은 합산해 과세한다.

다가구주택은 분할등기 되지 않기 때문에 하나의 주택으로 간주한다. 이때 합산배제 임대주택과 합산배제 사원용주택 등은 주택수에서 제외된다.

조정대상지역 신규취득 임대주택은 종부세 감면 적용이 배제된다. 즉 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 지난해 9월13일 이후 취득하고 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 경우 재산세가 감면돼도 종부세 감면은 배제된다.

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