규제완화에 강남 매수심리 꿈틀…집값 반등 시점엔 이견[2023 부동산 전망]③

지난해 강남3구 아파트값 모두 하락

정부, 집값자극 우려에 규제지역 유지

규제완화 후 급매물 철회·매수심리 반등

하락세 전망 속 예상 반등시기 엇갈려

서울 강남지역 아파트 단지. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 지난해 고금리와 경기침체 우려 등으로 주택시장이 침체면서 부동산 불패 지역으로 통하던 서울 강남3구의 집값도 하락을 피하지 못했다.

강남 지역 아파트 매매가격은 지난해 상반기 만해도 오름세를 보였지만 8월부터 강남3구(강남구·서초구·송파구) 모두 하락세로 전환된 뒤 각각 -4.40%, -2.47%, -8.34% 떨어지며 마무리됐다.

전문가들은 고금리 영향으로 당분간 강남지역 집값이 하락세를 이어갈 것이라고 보고 있다. 다만 정부의 전방위적인 규제완화 조치로 인한 '집값 반등'의 시기를 두고서는 의견이 엇갈린다.

11일 한국부동산원에 따르면 지난해 강남지역 아파트 매매가격은 송파구가 -8.34%로 가장 많이 떨어졌고, 강남구 -4.40%, 서초구 -2.47% 변동률을 기록했다.

서울의 다른 자치구와 비교하면 하락률이 낮은 편이지만 고금리 상황에도 대출 영향이 비교적 적은 강남지역은 집값 하방압력이 덜 할 것이란 전망도 엇나갔다.

강남 지역 아파트가 다수 포함된 KB부동산 선도50지수도 하락세를 이어가고 있다.

KB부동산에 따르면 지난달 전국 시가총액 기준 상위50개 아파트값은 2.58% 떨어졌다. 전월(-3.14%)대비 하락폭은 다소 줄었지만 지난해 7월부터 6개월 연속 하락세를 보이고 있다.

선도아파트 50지수는 전국 아파트단지 중에서 시가총액(세대수X가격) 상위 50개 단지를 매년 선정해 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 것이다. 이 지수에는 서울 주요 단지인 은마아파트, 잠실주공5단지를 비롯해 압구정 현대, 도곡동 타워팰리스, 반포 아크로리버파크 등 강남3구 아파트가 다수 포함돼 있다.

이 같은 하락세에도 정부는 서울 21개 자치구를 부동산 규제지역에서 해제하면서 강남3구와 용산구는 규제를 유지하기로 했다.

정부가 이들 지역에 대한 규제를 유지한 것은 재건축 예정 단지가 많고, 다른 지역과 비교해 집값 하락 폭이 상대적으로 크지 않았기 때문으로 분석된다. 강남지역을 규제지역에서 해제할 경우 실수요는 물론 투자수요도 유입될 수 있는 만큼 시기상조라고 판단한 것이다.

[서울=뉴시스] 6일 한국부동산원에 따르면 1월 첫째 주 서울 아파트 매매수급지수가 35주 만에 반등했다. 여전히 지수가 60선대로 낮은 수준이지만 정부의 규제 완화에 소폭 회복했다. (그래픽=전진우 기자) [email protected]

실제 정부의 전방위적인 규제완화 조치에 일부 급매물들이 철회되고, 매수 심리도 반등한 것으로 나타났다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 한달전(5만7370건)과 비교해 12.2% 줄어든 5만379건으로 집계됐다. 같은 기간 송파구 아파트 매물은 1만1663건에서 1만1200건으로 줄었고, 서초구는 1만2247건에서 1만2015건으로 감소한 것으로 나타났다.

서울 아파트 매매수급지수도 35주 만에 반등했다. 부동산원에 따르면 이달 첫째 주(2일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 64.1로 지난주(63.1)보다 1.0포인트(p) 올랐고, 강남3구가 속한 동남권은 전주(71.7)대비 1.5p 오른 73.2로 나타났다.

전문가들은 당분간 강남 지역 집값이 하락세를 이어갈 것이라고 보고 있다. 다만, 집값 반등 시기를 두고서는 의견이 엇갈린다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 주 한국은행 금융통화위원회의가 열리는데 기준금리 인상 가능성이 열려있고, 금리가 오르면 높은 거래량이나 가격 상승 반전을 기대하기는 어려워보이는 만큼 상반기까지는 집값 하향 조정 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "(규제완화 이후)일부 매물을 거둬들이면서 매물 총량이 줄었다는 얘기들이 나오는데 시장이 회복하는 순간이 온다면 강남과 같은 리딩 지역이 회복을 이끌 가능성이 높다"며 "다만 금리 인상 가능성이 있고, 경기가 어려운 상황에서는 본격적인 회복을 말하기에는 이른감이 있다"고 밝혔다.

반면 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "올해 하반기에는 서울의 집값이 반등할 것 같고, 강남3구는 2분기 정도에는 반등하지 않을까 한다"고 말했다.

고 대표는 "다주택자에 대한 세부담이 완화됐고, 투자자들은 대출과 상관없이 강남 지역에서 전세를 끼고 움직일 수 있다"며 "다만 재건축 대상 아파트는 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳이 많은데 향후 토지거래허가구역이 일부 해제되면 (매매)움직임이 더 일어날 것"이라고 밝혔다.


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